Как правильно выбрать ипотечный банк

Герой известного мультфильма капитан Врунгель говорил: "Как корабль вы назовете, так корабль и поплывет". Это правило вполне применимо для одного важного аспекта ипотечного кредитования – выбора банка-кредитора. Можно смело сказать, что как ипотечный банк вы подберете, так ваша жизнь и потечет. Специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию утверждают, что универсально-идеального банка не существуют, однако критерии того, как подобрать "правильный банк" для конкретного заемщика, определить все же можно.

Оценка собственных сил
Выбор подходящего кредитора заемщику правильнее начать с себя, точнее с оценки своих финансовых возможностей. Например, тем заемщикам, кто хочет купить строящееся жилье, важно, чтобы у банка была программа кредитования новостроек, а для тех, у кого недостаточно собственных накоплений, главным критерием может стать наличие программ с минимальным первоначальным взносом.

В первую очередь потенциальному заемщику необходимо подсчитать размер собственных сбережений: если их хватает только на 10% от предполагаемой стоимости жилья, то все банки, требующие более высокий первоначальный взнос, автоматически отсекаются.

Также можно отсечь банки, которые слишком "задирают" ставки по кредитам с первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья.

Очень важно подробно изучить правовую информацию – возможно, вы имеете право на государственные субсидии, например, жилищный сертификат или материнский (семейный) капитал. Подобную помощь государства можно использовать на оплату первоначального взноса, а для получателей материнского капитала кредиторы предлагают специальные ипотечные программы с выгодными условиями.

Между прочим, не всегда наиболее выгодной оказывается ипотечная программа с самой низкой процентной ставкой – в ряде случаев, чтобы получить кредит под низкую ставку, заемщику приходится вносить большой первоначальный взнос, расплачиваться по кредиту в короткий срок, заключать договор комплексного страхования или предоставлять банку дополнительный залог.

Маленькие хитрости большой экономии
Желающим сэкономить можно посоветовать отслеживать новости кредитного рынка, различные акции и специальные предложения от банков или застройщиков, которые время от времени появляются у кредиторов.

Это может быть акция по отмене комиссий или временному снижению ставок по какому-нибудь виду кредита. У некоторых кредиторов могут быть и свои партнерские программы с застройщиками – правда, квартиру тогда придется покупать в определенном доме.

При выборе кредитора также стоит прислушаться и к отзывам клиентов. В частности, не поленится почитать на банковских форумах, что пишут граждане, которые уже воспользовались кредитом в выбранном вами банке. Репутация банка – дополнительная гарантия того, что для заемщика все будет надежно и предсказуемо, и в ходе долгого сотрудничества не возникнет неприятных сюрпризов.

Стоит обратить внимание и на удобство обслуживания, а именно на следующие факторы:

- Сколько филиалов у банка
- Где они расположены
- В каком режиме работают
- Какие способы погашения банк может предложить

На этапе получения кредита такие нюансы могут показаться будущему заемщику незначительными, но не стоит забывать о том, что на протяжении 10-20 лет ему предстоит ежемесячно вносить платежи по кредиту. По меньшей мере, это должно быть удобно.

Доверяй, но проверяй
Практически вся информация о взаимоотношениях заемщика и банка прописывается в кредитном договоре, поэтому до того, как ставить подпись под договором, заемщику стоит проявить максимальное внимание и осмотрительность.

Нормальная практика – попросить у кредитора шаблон договора и проконсультироваться с опытным юристом, дабы убедиться, что договор не ущемляет ваши права. Заемщик может предлагать банку вносить правки в договор, что, разумеется, не всегда будет принято, но достичь компромиссного решения реально.

В договоре должны быть четко прописаны дата и размер платежа, а также сроки, в течение которых заемщик обязан оповещать банк о каких-либо изменениях. Например, о заключении брака, смене адреса или места работы. В договоре должны быть внятно обозначены санкции, которые последуют в случае просрочки платежа, а также прописаны прочие вопросы, которые могут возникнуть в отношениях между заемщиком и банком.

Если речь идет об ипотечных программах с фиксированной процентной ставкой, то очень важно, чтобы в договоре была прописана процентная ставка, действительная на весь срок кредита, без оговорок о том, что в отдельных случаях банк может изменить ее в одностороннем порядке. Таким образом, заемщик будет застрахован от ситуации, когда в случае финансовых проблем, кредитор захочет решить их за счет клиентов.

Когда заемщик предпочитает ипотечный кредит с плавающей или переменной ставкой, следует выбирать программы, по которым установлены минимальные и максимальные ограничения возможных колебаний ставки – так называемые кэпы. Например, по программам АИЖК, они составляют 5% и 20%. Если подобного "потолка" нет, то в случае резкого роста курса индекса, к которому привязана ставка, заемщик может оказаться в непростой ситуации. После кризиса было довольно много историй, когда ставка по кредитам в иностранной валюте или с плавающим значением серьезно выросла.

Интересным вариантом является и программа с комбинированной ставкой, где величина индекса зафиксирована на длительный срок - 3-5 лет. По сути, получается ипотечный кредит с фиксированной ставкой, но по более привлекательной цене, при этом наличие "кэпов" в комбинированной ставке тоже немаловажно.

Нет причин для развода
Помните, что потребовать досрочного погашения кредита банк вправе только в том случае, если заемщик нарушает условия кредитного договора. К таким нарушениям, например, относятся неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или его части, при просрочке платежа более трех раз в течение одного года, а также грубое нарушение правил пользования, содержания или ремонта заложенного имущества, отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя. Если же заемщик добросовестно выполняет свои обязательства, банк не вправе выставлять подобное требование.

Более того, кредитор всегда максимально заинтересован, чтобы заемщик исправно выполнял свои обязательства по кредиту, поэтому к судебному обращению взыскания прибегает лишь в крайнем случае. До этого, при возникновении у заемщика финансовых проблем, кредитор может предложить должнику варианты досудебного решения. К таким вариантам относятся реструктуризация долга, добровольная реализацию заложенного имущества с согласия залогодержателя с погашением задолженности за счет вырученных от продажи залога средств или перекредитование.

Целесообразнее всего еще на этапе получения кредита выяснить, какие возможности банк предлагает для таких случаев. Все-таки ипотека оформляется на долгий срок, и хорошо, если банк заранее готов идти навстречу своим клиентам.

Дополнительные опции
При оформлении ипотечного кредита законом предусмотрено только два обязательных платежа – плата за независимую оценку объекта недвижимости и страхование объекта недвижимости в пользу кредитора. Все остальные платежи устанавливаются банками самостоятельно в зависимости от собственной кредитной политики и оценки своих трудозатрат на ту или иную операцию.

В перечень возможных платежей входят комиссии за такие услуги, как снятие наличных денежных средств, валютная конвертация, безналичное перечисление денег со счета, открытие аккредитива, аренда банковской ячейки, выпуск и обслуживание расчетной (дебетовой) карты.

Очень важно заранее узнать полную стоимость кредита (эффективную процентную ставку), которую придется заплатить с учетом всех дополнительных, в том числе и единовременных платежей. По закону, банк обязан заранее, до подписания кредитного договора, раскрыть заемщику полную стоимость кредита. Однако на практике некоторые кредиторы затягивают с этим почти до момента, когда надо ставить подпись под договором. Поэтому заемщику стоит самому проявить инициативу и потребовать у банка эту информацию.

Существует документ, составленный в форме таблицы, где собрана информация о полной стоимости кредита (займа), включая проценты, комиссии, расходы по оценке недвижимости, страховые взносы и другие расходы.

Заемщик может попросить заполнить потенциального кредитора заполнить данную таблицу уже при первом обращении в банк.

Кстати, с мая 2010 года по всем потребительским кредитам на территории Европейского Союза до заключения кредитного договора банк должен не просто раскрывать потребителю-заемщику некий объем информации, а делать это в строго установленном табличном виде, чтобы все детали были понятны.