Обязанности застройщика по договору долевого участия в строительстве.

В настоящее время наиболее распространенным способом приобретения своего жилья в многоквартирном доме становится долевое участие в строительстве.
При таком способе приобретения квартиры потребители могут значительно сэкономить денежные средства и рассрочить по времени оплату приобретаемой новой жилплощади. Вместе с тем, следует помнить и о собственных рисках, так как что в момент заключения договора долевого участия в строительстве и внесения части или всей суммы оплаты по договору новая квартира ещё не построена, поэтому для потребителя существует реальный риск нарушения строительной компанией сроков передачи жилья в собственность или риск того, что в построенной квартире будут иметься недостатки, на устранение которых также придется затратить определенное время и средства.
Потребителям (участникам долевого строительства жилья) необходимо иметь в виду, что действующим законодательством предусмотрены механизмы защиты прав граждан, приобретающих жилье таким способом. Наиболее полно такие механизмы защиты прав участника долевого строительства отражены в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 31.12.2004 г., который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Перед заключением договора участия в долевом строительстве Управление Роспотребнадзора по Оренбургской области рекомендует гражданам ознакомиться с непосредственной деятельностью фирмы –застройщика, а также его официальными документами. Так, на основании ч. 2 ст. 20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 241-ФЗ от 31.12.2004 г. застройщик (строительная компания) обязан предоставить любому обратившемуся лицу для ознакомления:
- учредительные документы застройщика и её местонахождение (физический и юридический адрес);
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- отчетность о финансово- хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
- проект (проекты) строительства многоквартирных домов, в которых принимал участие застройщик последние три года.
Будущему участнику долевого строительства рекомендуется выяснить, что представляет собой эта строительная организация, сколько работает на рынке жилья, какие объекты уже построила, не было ли срывов договорных обязательств с другими участниками долевого строительства. Какую-то информацию о фирме –застройщике можно получить на интернет- сайте самой компании, из отзывов конкретных физических лиц об этой компании на других сайтах, в органах местного самоуправления. Принимая решение о покупке квартиры, потребуйте у застройщика землеотводные документы на будущий строящийся многоквартирный дом. Для ознакомления Вам должны предоставить только подлинные документы землеотвода (аренды земельного участка для целей строительства) и разрешение на строительство. По Вашему желанию на руки должны выдать копии этих документов, с которыми Вы вправе пойти в муниципалитет или в отдел по архитектуре и градостроительству при местной администрации, чтобы перепроверить, а действительно ли фирме-застройщику выдавались указанные документы на право строительства жилого дома на данной территории. Если Вам в фирме -застройщике говорят, что документы в стадии оформления и не сегодня завтра будет подписаны - лучше посмотреть предложения других фирм застройщиков.
Перед заключением Договора долевого участия в строительстве Управление рекомендует показать типовой бланк такого договора юристу, который компетентен в данном вопросе и который сможет сказать содержит ли такой договор уязвимые или ущемляющие Ваши права условия. В любом случае в соответствие с положениями ст.ст. 4,5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 241-ФЗ от 31.12.2004 договор об участии в долевом строительстве должен содержать:
- название конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче потребителю (например: двухкомнатная квартира, общей проектной площади 59 кв.м., расположенная на 4 этаже, 17 этажного многоквартирного дома расположенного по адресу: г. Оренбург, участок в 155 метрах по направлению на северо-восток от ориентира – дома по ул. Салмышская, 58/3 в г. Оренбурге);
- срок передачи застройщиком объекта строительства;
- сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
- положения о гарантийном сроке эксплуатации данного дома, который должен составлять не менее 5 лет. Указанные пункты обязательны в любом договоре, при их отсутствии договор считается недействительным.

Для потребителя желательно чтобы в договоре долевого участия в строительстве были прописаны и другие положения, а именно:
- об условиях расторжения договора (по Вашей инициативе или по инициативе застройщика);
- об условиях и цене оплаты Вами лишних квадратных метров после сдачи дома или возвращения Вам излишне уплаченных денег, если площадь квартиры оказалась меньшей проектной;
- о гарантиях качества и условиях устранения недостатков (силами застройщика, соразмерным уменьшением цены договора или возмещением Ваших расходов на устранение недостатков);
- об ответственности застройщика за несоблюдение сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры по акту;
Эти положения – так называемые санкции за нарушение условий договора как со стороны потребителя, так и со стороны застройщика, отражены в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 241-ФЗ от 31.12.2004, и уже частично защищают Ваши права, но лучше, если они будут прописаны в самом договоре долевого участия в строительстве. Вы вправе требовать их включения в договор, причем с конкретными цифрами (например: при сдаче дома в эксплуатацию Ваша квартира оказалась на 3,5 кв. м. больше или на 1,5 кв. м. меньше проектной. По каким расценкам и кому их оплачивать – первоначальным или на момент сдачи дома).
Если застройщик отказывается вносить данные пункты в договор –лучше отказаться от её услуг. Также не соглашайтесь на любую другую форму сделки: предварительный договор купли-продажи квартиры, покупка векселей на сумму стоимости будущей квартиры, вступление в какое-нибудь коммандитное товарищество, так как в таких ситуациях в суде будет сложно применить Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», направленный на защиту Ваших прав как участника долевого строительства, потребителя.
Во избежании двойных продаж квартир договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы. Если фирма -застройщик отказывается от регистрации таких договоров по причине длительности процедуры, лучше не пользоваться её услугами.
Следует помнить, что заключая договор долевого участия в строительстве Вы покупаете не квартиру, а лишь обещание (хоть и юридически оформленное), что по завершении строительства конкретного дома Вам через некоторое время предоставят квартиру в указанном доме по приемо-передаточному акту для последующего её оформления в собственность.