Функции девелопмента в деятельности компаний-застройщиков как участников рынка строительства жилья

Деятельность компаний-застройщиков лежит в основе вывода на рынок новых объектов недвижимости: жилых, коммерческих и производственных зданий. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Соответственно, определения компании-застройщика включает прежде всего указание на обладание правами на земельный участок и прав на строительства на нем. Вторым элементом определения застройщика является непосредственно деятельность, которую осуществляется им на земельном участке в отношении строительства.

Для выявления функций компаний-застройщиков на рынке строительства жилья необходимо также обратиться к определению, приведенному в Федеральном законе РФ от 30.12.2004 г. № 21-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В нем дается иное определение понятия застройщика, в котором отсутствует указание на выполнение работ по обеспечению строительства, реконструкции или капитального ремонта и т.д.: застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Соответственно, вторым элементом содержания определения застройщика в данном законе является право привлечения денежных средств для строительства. В двух законодательных определениях содержатся общие и отличные признаки категории застройщик. Общие признаки: принадлежащий земельный участок. Различные признаки: обеспечение проектных и строительных работ, привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства, разрешение на строительство.

Определение функций застройщика необходимо осуществлять в рамках системы участников рынка строительства жилья. Субъектный состав рынка строительства можно получить исходя из распределения функций, реализуемых на рынке строительства жилья, и субъектов, которым они имманентно присущи. В соответствии с выше сказанным можно определить следующее:

1) застройщики - владельцы земельных участков и прав строительства на них, осуществляющие деятельность по обеспечению строительства, реконструкции и капитального ремонта и привлечения денежных средств для строительства на нем;

2) строительный комплекс - совокупность отраслей, производств и организаций, характеризующихся тесными устойчивыми экономическими и технологическими связями в получении конечного результата - строительной продукции;

3) инвесторы нового жилья - конечные потребители продукции застройщиков и строительного комплекса;

4) финансовые агенты процесса производства строительной продукции - предоставляют кредиты и займы строительным предприятиям на период строительства в той или иной форме;

5) финансовые агенты процесса инвестирования - предоставляют кредиты и займы потребителям-инвесторам на осуществление инвестиционных вложений;

6) агенты спекулятивных сделок на рынке первичного жилья - приобретают первичное жилье с целью его последующей перепродажи в период роста цен на него, тем самым обеспечивают финансирование строительства.

Подобное видение помогает раскрыть истинное содержание экономических отношений, складывающихся на рынке строительства жилья. Застройщики жилых многоквартирных домов являются производителями на рынке строительства жилья. Продукцией застройщиков рынка строительства жилья являются квартиры первичного рынка жилья. В результате деятельности именно застройщика получается готовый продукт - первичное жилье.

Чтобы получить продукт в виде первичного жилья, застройщик должен обеспечить выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства и строительство на принадлежащем ему земельном участке.

При долевом строительстве застройщики не планируют использовать будущий объект в производственных целях, поэтому при долевом строительстве застройщики не являются инвесторами. Возведение жилого объекта осуществляется с целью продажи квартир в нем. Поэтому при долевом строительстве застройщики также обязан заниматься привлечением средств на этапе строительства для его обеспечения. На этом и сосредоточено определение понятия компании-застройщика в Федеральном законе РФ от 30.12.2004 г. № 21-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Соответственно, можно сделать вывод, что в определении компании-застройщика нужно выделять две составляющие: права на земельный участок и деятельность по обеспечению строительства и привлечения денежных средств для этого. В данном понимании деятельность застройщика является девелоперской.

По мнению Мазура И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., девелопер - участник рынка профессиональных услуг, обеспечивающий создание, управление и продажу объектов недвижимости 2.

В правовом "девелопмент" только получает свое развитие в российской практике. Существует несколько вариантов определения данных категорий на уровне проектов правовых документов.

В проекте "Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан в Российской Федерации" (далее - Долгосрочная стратегия) 3 девелоперские компании определяются как специализированные финансовые компании, привлекающей финансовые ресурсы в строительство, действующие как профессиональный участник строительного рынка (инвестор-заказчик-застройщик). По мнению авторов Долгосрочной стратегии, девелоперы выступают в качестве организатора инвестиционно-строительного процесса, подрядные строительные компании на основе договора генерального подряда и на средства девелопера осуществляют строительство объектов.

В Долгосрочной стратегии, как и в Федеральном законе РФ от 30.12.2004 г. № 21-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", акцент сделан на финансовой составляющей в функциях девелопера, на втором плане идут функции по организации деятельности по выполнению инженерных изысканий, проектированию, строительству, обеспечению земельного участка инженерными коммуникациями и т.д.

В соответствии с проектом Закона города Москвы "О защите прав и законных интересов физических и юридических лиц при осуществлении риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности в городе Москве" 4 (далее - Проект Москвы), под девелоперской деятельностью понимается"предпринимательская деятельность по оказанию услуг по подготовке и реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости и по контролю и надзору за ходом строительства объектов недвижимости".

Можно предположить, что определение девелоперской деятельности в Проекте Москвы через категорию услуги сделано с целью обособления данного вида деятельности как самостоятельного, не зависящего от правового отношения к земельному участку, на котором производится создание нового объекта. В Проекте Москвы дается более обобщенное определение функций девелоперской деятельности, в результате в нее вошли как прединвестиционная фаза, так и фазы проектирования и строительства инвестиционного проекта в сфере недвижимости.

В соответствии с приведенными определениями можно определить функции девелоперской деятельности:

осуществление прединвестиционных исследований;
организация и управление деятельностью по созданию объекта недвижимости: инженерные изыскания, проектирование, строительство;
привлечение денежных средств для финансирования создания объекта недвижимости;
продажа созданного объекта недвижимости.

Выполнение перечисленных действий может иметь другой термин для обозначения. Главное, что деятельность по созданию объекта недвижимости сопровождается выполнением именно этих функций. Деятельности по их выполнению приводит к созданию нового объекта недвижимости.

Необходимо отметить, девелоперская деятельность включает в себя все функции и подсистемы управления инвестиционными проектами в сфере недвижимости и по своей сущности является управляющей. Таким образом, вторая составляющая определения компании-застройщика состоит в осуществлении управления девелоперским проектом.

Выполнение девелоперской деятельности не обязательно должно сопряжаться с правами на земельный участок. Данная деятельность обособляется не в организационно-структурном плане, а на уровне целей. Поэтому девелоперскую деятельность можно выделить в качестве самостоятельной профессиональной деятельности.

Выполнение функций девелопера может осуществляться компанией, для которой деятельность на рынке строительстве жилья является непрофильной. Поэтому застройщик может выполнять девелоперскую деятельность не самостоятельно, а пригласить профессионального девелопера для ее реализации. Главное, что должен обеспечить застройщик, - это выполнение девелоперских функций самостоятельно или путем привлечения профессиональной компании-девелопера.

Таким образом, можно сделать вывод, девелоперская деятельность не является категорией, производной от прав на земельный участок или прав будущих собственников на новый объект недвижимости. Выполнение девелоперской деятельности требуется объективно также, как и производственно-строительная деятельность.

Девелопмент является управляющей составляющей деятельности по реализации инвестиционных проектов. Интересно отметить, данное утверждение верно даже для социалистической системы хозяйствования: в социалистической экономике функции девелопмента фактически выполнялись органами по управлению капитальным строительством.