Как не потерять жилье после покупки

При покупке квартиры важна не только тщательная проверка всех документов. Не мешает также заранее знать, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной. В каких случаях* покупатель может лишиться квартиры и как этого избежать.

Ситуация 1. Проданная квартира была приватизирована с нарушением правил. Например, не были учтены права несовершеннолетних детей.

Чем грозит: Если заинтересованная сторона подаст иск в суд, сначала могут признать недействительным свидетельство о приватизации, а потом и саму сделку. В итоге, возможно, вам придется съехать с квартиры, а продавец будет обязан вернуть полученные деньги.

Как избежать: "Чтобы нивелировать риск, тщательно проверьте всех членов семьи продавца в период предшествующий приватизации. Узнайте, есть ли у него несовершеннолетние дети, престарелые родители, а также место их фактического проживания и регистрации", – советует Юлия Курило, партнер юридической компании ЮСТ Украина.

Ситуация 2. Один из супругов продал квартиру без согласия второго.

Чем грозит: Скорее всего, как и в предыдущей ситуации, вам придется забрать свои деньги и освободить жилье. Но вместо признания недействительной сделки купли-продажи суд может взыскать с продавца половину стоимости квартиры в пользу пострадавшего супруга.

Как избежать: "Если квартира была куплена супругами в период брака, то при ее продаже обязательно нотариально удостоверенное согласие другого из супругов на ее продажу", – обратил внимание Эдуард Багиров, председатель Международной лиги защиты прав граждан Украины. Поэтому если вы покупаете жилье у человека, состоящего в браке, обязательно потребуйте этот документ.

Опасная цепочка

Признать недействительной могут не только сделку, в которой вы непосредственно участвовали, но и одну из предыдущих. В этом случае вся цепочка разрывается и каждый участник должен вернуть другим то, что получил во время подписания договора – квартиру или деньги.

Ситуация 3. Чтобы уменьшить налоги, квартиру продают под видом дарения или занижают реальную цену в договоре.

Чем грозит: Суд может обязать покупателя вернуть квартиру, а продавца – отдать деньги. Но, поскольку в договоре указаны искаженные данные, покупатель получит либо сумму, назначенную в договоре, либо вообще останется у разбитого корыта.

Как избежать: При заключении сделки в договоре обязательно указывайте реальную рыночную стоимость квартиры или дома.

Ситуация 4. При продаже квартиры были подделаны документы, подписи, не предоставлены некоторые документы.

Чем грозит: Суд может обязать каждую из сторон вернуть все, что они получили во время сделки. Если у продавца не будет денег, которые нужно вернуть покупателю, на его имущество может быть возложено взыскание.

Как избежать: Недостоверную подпись или поддельные бумаги суд обычно устанавливает с помощью экспертизы. Заказав экспертизу (например, правоустанавливающих документов или подписей на согласии мужа/жены) до подписания договора, можно снизить риск. Также не помешает проконсультироваться с юристом, который подскажет полный перечень документов для оформления сделки.

Ситуация 5. Человек, который продал квартиру, оказался психически нездоровым, наркоманом или алкоголиком.

Чем грозит: Попечитель такого человека может подать в суд иск о признании сделки недействительной. Покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец – деньги. Но в интересах ограниченно дееспособного гражданина сделка может быть по требованию его попечителя признана судом действительной, если она совершена к его выгоде.

Как избежать: Выявить такого человека можно, пообщавшись с соседями или наведя справки о продавце в соответствующих инстанциях.

Ситуация 6. В квартире прописан человек, находящийся в местах лишения свободы или в доме престарелых.

Чем грозит: Если этот человек является совладельцем квартиры и заявит через суд о своих правах, вас могут признать незаконно вселенным лицом и заставят выселиться. У человека, просто прописанного в качестве члена семьи, тоже есть шансы отстоять свои права через суд.

Как избежать: Как и в случае с приватизацией, нужно тщательно проверять всех членов семьи продавца, их фактическое место жительства и имущественные права. Если вы узнаете, что кто-то из прописанных находится в доме престарелых или местах лишения свободы, попросите показать разрешения самого собственника или, если такового нет, попечителя. Также требуйте у продавца нотариально заверенное согласие на продажу квартиры всех совладельцев.

Ситуация 7. Сделку совершили дети до 14 лет, или дети от 14 до 18 лет без согласия родителей и органа опеки.

Чем грозит: Если ребенку до 14 лет, сделка считается недействительной в момент заключения. Когда квартиру продают дети от 14 до 18 лет без согласия родителей, сделку могут признать незаконной через суд. В любом случае, вас могут заставить вернуть квартиру, а продавца – отдать деньги. Договору могут придать силу, если сделку одобрят родители ребенка (попечители).

Как избежать: На практике, конечно же, 10-летнего продавца квартиры встретишь нечасто. Но детям квартира может достаться по наследству. Важно, чтобы ее продажей занимался законный представитель, а не самозванец. "Для совершения несовершеннолетним такой сделки должно быть письменное нотариально удостоверенное согласие родителей или попечителя и разрешение органов опеки, – говорит Юлия Курило. – В противном случае ни один нотариус подобную сделку не удостоверит".

* - Каждая ситуация требует индивидуального подхода и может иметь разные правовые последствия. Поэтому в каждом случае лучше проконсультироваться с юристом.