Документы в строительном бизнесе – главней всего

Запрет на расторжение сделок, связанных со строящимся жильем, признали незаконным. Отныне те, кто купил квартиру в начале строительства, имеют право расторгнуть договор, если подрядчик не завершил работы в срок. Читатели газеты просят дать разъяснения относительно этого решения Конституционного Суда Украины.
Учитывая актуальность этого вопроса для многих граждан, попробуем в доступной форме дать правовую оценку норме статьи 3 Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» (далее — Закон), которая стала предметом конституционной проверки. Отметим, что этим решением признано неконституционным отдельное положение (первое предложение) части 4 статьи 3 указанного Закона. Закон был принят 25 декабря 2008 года, то есть в пик мирового финансово-экономического кризиса, который не обошел и Украину. Он был принят с целью стабилизации строительства, повышения платежеспособности населения, обеспечения реализации жилищных прав граждан, нуждающихся в государственной поддержке, стимулирования развития строительной и смежных отраслей в условиях мирового финансового кризиса.
Статьей 3 Закона (часть 4) было установлено, что до 1 января 2013 года «запрещается расторжение физическими и юридическими лицами любых договоров, результатом которых является передача застройщиком завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства при условии, что по такому договору осуществлена оплата 100% стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства, кроме случаев, если такое расторжение осуществляется по согласию сторон».
Когда стоит платить за горячую воду и отоплени
Выражаясь доступнее, гражданин, который оплатил застройщику 100% стоимости квартиры был ограничен в праве требовать в суде расторжения договора и возврата денег по любым основаниям (остановка строительства, нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию, нарушение других условий договора инвестирования). Такое расторжение договора и возврат денег могло иметь место только с согласия обеих сторон (гражданина и застройщика). Понятно, что ни один застройщик на это не согласится, поскольку это противоречит его интересам.
Рассматривая обращение гражданки Галкиной З.Г. о предоставлении официального толкования указанного положения Закона, Конституционный Суд Украины (далее — Суд) пришел к выводу о том, что эта норма противоречит части 2 статьи 3, части 2 статьи 6, части 4 статьи 13, части 2 статьи 19, частям 1, 4 статьи 41 Конституции Украины и поэтому признал неконституционность этого положения Закона и потерю им силы со дня принятия этого решения, то есть с 13 марта 2012 года.
Решение Конституционного Суда Украины является обязательным для исполнения на территории Украины, окончательным и не может быть обжаловано.
Поэтому договоры финансирования строительства, заключаемые после указанной даты, не могут содержать таких ограничений, которые были указаны в части 4 статьи 3 Закона.
Однако поскольку существуют договоры инвестиций, заключенные до этой даты, а также судебные дела по таким спорам, то возникают вопросы о возможности применения решения к случаям, возникшим до 13 марта 2012 года.
Конституционный Суд в упомянутом решении по этому поводу отметил, что применение этого положения Закона до дня признания его неконституционным должно было осуществляться с учетом части 1 статьи 58 Конституции Украины, согласно которой законы и другие нормативно-правовые акты не имеют обратного действия во времени, кроме случаев, когда они смягчают или отменяют ответственность лица.
Суд также отметил, что положение части 4 статьи 3 Закона, которым установлен запрет на расторжение договоров финансирования строительства, не имело обратной силы во времени.
Как провести перерасчет пенсии
Из указанного можно сделать следующие обобщающие выводы. Начиная с 13 марта 2012 года граждане-инвесторы по договорам финансирования строительства при условии оплаты ими 100% стоимости объекта вправе в судебном порядке ставить вопрос о расторжении таких договоров с наступлением последствий, предусмотренных соответствующим законодательством и при наличии предусмотренных законодательством оснований для их расторжения.
Договоры, заключенные в период действия этого положения статьи 3 Закона (с 14.01.2009 до 13.03.2012) и содержащие в себе позицию, аналогичную норме, признанной неконституционной, могут быть в этой части изменены по соглашению сторон, а при отсутствии такого согласия — оспорены в судебном порядке. В таком же порядке могут быть предъявлены иски о расторжении договоров, заключенных в период с 14.01.2009 до 13.03.2012, при наличии предусмотренных законодательством оснований для этого.
Считаем, что при принятии судами решений после 13.03.2012 они должны исходить из того, что указанное положение статьи 3 Закона утратило силу и не может быть применено. Этим правилом должны руководствоваться также суды апелляционной и кассационной инстанций.
Согласно пункту 1 статьи 355 Гражданско-правового кодекса (ГПК), в случае неодинакового применения судами кассационной инстанции указанной нормы права возможен пересмотр судебных решений Верховным судом Украины в порядке главы 3 ГПК.
Кроме того, пунктом 4 статьи 361 ГПК предусмотрено, что основанием для пересмотра решения или определения суда по вновь открывшимся обстоятельствам является: установленная Конституционным Судом Украины неконституционность закона, примененного судом при решении дела, если решение суда еще не исполнено.
Понятно, что в такой краткой консультации невозможно ответить на все вопросы, которые возникают при возникновении подобных споров.
Поэтому за более детальными разъяснениями и оказанием конкретной правовой помощи необходимо обращаться в адвокатские и юридические фирмы (компании) или к отдельно практикующим юристам.