Договор с риелтором: полезные особенности

Как и в любой крупной сделке, в делах связанных с недвижимостью, особое внимание следует уделять юридической составляющей, а именно договору, составляемому с риелтором, потому что именно он обозначает формат вашего дальнейшего успешного взаимодействия. В случае же, если этому договору не будет оказано должное внимание, можно столкнуться с целым рядом неприятных сюрпризов.
Например, перед заключением договора абсолютно естественно встают следующие вопросы: «На основании чего можно считать выполненную работу качественной?», «На какой срок лучше всего заключать договор?», «Какие расходы понесет клиент, если в указанный срок объект не будет продан или найден?» и «Должен ли заказчик нести дополнительные расходы, связанные с выполнением контракта?». На эти вопросы есть ответы.

Что нужно знать в первую очередь?
Первой важной особенностью риелторских договоров является то, что не существует законодательно оформленной базовой формы данного документа по оказанию риелторских услуг. Как следствие этого, единого типа договора не существует, что позволяет агентствам и риелторам-частникам составлять удобную для них форму юридического документа. Также это служит и подспорьем для мошенников.
Сегодня самыми популярными типами договоров являются: агентские договора, договор на оказание риелторских услуг, договор поручения и эксклюзивный договор. Но чаще всего встречаются комбинированные версии. Я предпочитаю последний вариант, поскольку считаю его наиболее эффективным. Кроме того, я не прошу оригиналов документов, потому что считаю, что качественно работать можно и без них.

Обязательства сторон
Данный пункт является неотъемлемой частью договора. Как правило, часть, посвященная обязанностям риелтора, включает в себя следующие пункты: оказание помощи в покупке/продаже/съеме квартиры; организация юридического оформления сделки купли-продажи; участие в процедуре приема и внесения аванса за квартиру в качестве доказательства совершения перехода в права собственности; оказание помощи в подготовке необходимых документов и гарантии своевременности безопасных взаиморасчётов между участниками сделки, а также обеспечение её конфиденциальности. Это основные пункты, раскрывающие обязанности риелтора. Эта составляющая договора может варьироваться, включая в себя какие-либо дополнительные пункты, но чаще всего все ограничивается именно ими. Что же касается дополнительных расходов, таких как, например, рекламно-маркетинговое продвижение объекта, то здесь агент вправе только порекомендовать сделать это заказчику.
Клиент же, именуемый в договорах заказчиком (или Принципалом), в свою очередь обязуется предоставлять все необходимые документы риелтору и оказывать ему содействие на всех этапах совершения сделки; предоставить риелтору полномочия осуществлять действия в интересах заказчика, в том числе вести переговоры и заключать соглашения, не противоречащие условиям заключаемого договора с заинтересованными лицами; принять на себя обязательства по авансу, вносимому в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения покупателем квартиры в счёт причитающихся с него платежей в соответствии с действующим законодательством; обеспечить со своей стороны явку всех лиц,принимающих участие в сделке для её верного нотариального оформления и регистрации; соблюдать конфиденциальность сделки, не предпринимать самостоятельных действий и не обращаться к другим лицам и организациям по вопросам, связанным с исполнением заключаемого договора. В последнем пункте такого договора прописывается обязанность клиента подписать Акт выполнения работ, и, собственно, оплатить стоимость оказываемых услуг.

Ответственность сторон
Отдельным блоком в договоре прописаны пункты, посвященные конфликтным ситуациям и ответственности сторон. Как правило, они включают в себя довольно очевидное положение о том, что спорные ситуации, возникающие при выполнении сторонами заключаемого договора, решаются по взаимному согласованию, а при невозможности этого – в соответствии с действующим законодательством. Касательно ответственности сторон также предусматриваются вполне себе логичные пункты о том, что риелтор несёт ответственность за сохранность полученных от клиента документов, и в случае утраты должен будет их восстановить за свой счёт. Также существует положение о том, что есликлиентв период действия подписанного договора отказывается от риелторских услуг,то он оплачивает выполненный им объём работ и возмещает все затраты, понесенные вследствие исполнения подписанного договора. Опционально в этот пункт может включаться и вопрос о неустойке.

Порядок расчетов
Принципиальное значение имеет именно этот пункт, потому что он включает в себя те правила, по которым происходит оборот финансовых потоков в рамках сделки. В таких договорах дается определение расходов по оформлению сделки купли-продажи и того, что она включает в себя, а именно: банковские расходы, нотариальное оформление, оплата регистрации и перехода права собственности. Затем в договоре прописывается способ осуществления расчетов, который, как правило, осуществляется через безналичный банковский счет, но не исключены и расчеты посредством наличных и более экзотичных индивидуальных сейфовых ячеек. Также следует обратить внимание на то, в каком порядке осуществляются платежи. Они могут выплачиваться единовременно или же равными долями в течение определенного времени. Я предоставляю гибкие условия оплаты своих услуг: их можно оплачивать как несколькими траншами, так и единовременно, после окончания сделки.
В этом же пункте можно отметить и стоимость риелторских услуг. Она варьируется от 60 тысяч у только начинающих частников до 6% от стоимости квартиры у крупных риелторских агентств. Характерно то, что при практически отсутствующей разнице в качестве услуги между риелторами-частниками и агентствами, разница в оплате их услуг довольно серьезна. Так что, как правило, наиболее удобные по соотношению цена-качество варианты находятся внутри диапазона, указанного выше.

Рекомендации при подписании договора
Главное, внимательно изучайте то, что вы доверяете делать за вас агенту недвижимости. Как правило, возможны следующие варианты: внесение за вас аванса, подписание соглашения. Обратить внимание следует и на то, как подробно это расписано. И не стоит верить только словам, ведь они не имеют юридической силы, и все что говорят и обещают должно быть прописано в договоре, так что его объем не должен смущать, потому что такая педантичность может оказаться полезной в нестандартных ситуациях. Настоятельно не рекомендуется отдавать оригиналы документов на хранение агенту недвижимости на время действия договора. Обратите внимание на то, при каких условиях Агентство имеет право поменять стоимость квартиры в сторону снижения, и при каких условиях принимается аванс за вашу квартиру. Особое внимание заслуживает пункт о том, что клиент должен предоставлять все необходимые документы риелтору, так как он должен быть конкретизирован перечнем документов. И, пожалуй, самым очевидным советом при заключении договора является его внимательное прочтение, особенно тех пунктов, которые прописаны мелким шрифтом(хотя само их наличие уже должно настораживать).
Агентства недвижимости зачастую имеют жесткую форму договоров, которую не разрешается менять. Любой же договор, заключенный с моей фирмой разрешено изменить (редактировать), подстроить под конкретную ситуацию клиента. Я считаю, что такая форма взаимодействия удобнее для клиента, поскольку позволяет ему получить при оказании услуги именно то, чего он желает в первую очередь.
Но на основании чего можно считать работу выполненной качественно? В первую очередь, это юридическая чистота сделки и время, проведенное от обращения к риелтору до момента завершения сделки. В среднем по рынку время ожидания составляет 4 месяца, что достаточно долго. В моей же фирме средний срок действия договора 1,5 месяца, что также является несомненным преимуществом.

P.S. Главное помнить, что договор с риелтором – это «правила игры», которые определяют последующий формат будущего взаимодействия, и что по одному его тексту можно сделать вывод о том, с кем вы имеете дело – с обычным мошенником или с добропорядочным риелтором.