Риски при покупке квартиры и что нужно знать перед покупкой?

«Доверяй, но проверяй», – таким должен быть ваш девиз при покупке квартиры. Конечно, не стоит вмешиваться в работу агента по недвижимости, выказывать недоверие и сомневаться в его профессионализме – иначе зачем вы обратились к этому специалисту? Но иметь представление о некоторых нюансах приобретения квартиры все-таки стоит.

Что нужно знать при покупке квартиры, и какие бывают риски?

Для начала следует ответить на следующие вопросы:

1. В каком доме вы будете покупать квартиру?

Для начала неплохо определиться, где вы собираетесь покупать квартиру: на вторичном или первичном рынке? У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, так что сравнение тут неуместно.

Минусом новостройки будет являться то, что вы будете вынуждены потратить долгое время на процесс обустройства жилья – зачастую квартира в новостройке сдается в грязном виде и с «голыми стенами». Невысокая цена квадратного метра первичной квартиры с лихвой покрывается суммой, которую вы должны будете выложить на ее отделку.

Покупка квартиры на вторичном рынке избавит вас от подобных хлопот, но может принести другие проблемы. Так, например, накопленный износ здания порой требует не меньших вложений в ремонт, чем в первичной квартире, а сама жилплощадь иногда имеет весьма «криминальную» историю и различные обременения (ипотека, аренда, рента с пожизненным содержанием и т. д.)

2. Кто будет заниматься покупкой квартиры?

Решите, кто будет заниматься поиском квартиры (нужного объекта и оформлением-регистрацией сделки): вы или специалист по недвижимости? Трезво оцените свои шансы: при самостоятельной покупке вы, возможно, и сэкономите комиссионные, но зато потратите уйму времени, сил и нервов. Имейте в виду: профессиональные риелторы увеличат ваши шансы на удачную сделку.

3. Учтите риски

Если квартира на вторичном рынке, то в ней могут быть зарегистрированы граждане, которые и не думали из нее выписываться, либо могли быть выписаны из квартиры временно. Дом может относиться к памятнику культуры, находиться под арестом или в доверительном управлении. Во всех этих случаях сделка может быть признана ничтожной, а вы, соответственно, останетесь без жилплощади.

Впрочем, риски при покупке квартиры на «первичке» также имеются: многие слышали истории об обманутых дольщиках.

Если вам попадется чрезвычайно выгодный по цене вариант, будьте внимательны, чтобы не наткнуться на «подводные камни». Например, вы покупаете квартиру сейчас, а въезжаете в нее только через два года (на языке риелторов это называется «отсрочка заселения»). Или состояние квартиры настолько плохое, что на ее ремонт требуется внушительное количество средств. Полезно будет также поинтересоваться, кто является вашими будущими соседями. Если это порядочные и тихие семьи, то никто не нарушит ваш покой. Если же вокруг вас будут проживать асоциальные семьи (алкоголики, наркоманы), то проживание в квартире может стать нестерпимым.

Как проверить квартиру при покупке?

Следует понимать, что проверить квартиру при покупке самостоятельно довольно сложно. Однако есть моменты, на которые следует обратить особое внимание.

Чтобы проверить квартиру:

• Узнайте, как часто перепродавалась квартира и в течение какого периода? Если часто и за короткое время – это должно вас насторожить.
• Определите, кто является хозяином квартиры? Если люди низкого социального статуса, то стоит также несколько раз подумать, прежде чем заключать с ними сделку.
• Следует внимательно проверить все документы – особенно, если квартира продается по доверенности. Если доверенность нельзя проверить, лучше перестрахуйтесь и откажитесь от покупки.

Как правильно оформить покупку квартиры?

Найти квартиру – полдела. Оформление сделки – зачастую непростая и долгая задача. Сроки оформления и возможные сложности зависят от условий продажи квартиры: прямая ли это продажа, встречная или расселение.

Вот несколько советов, которые помогут вам правильно оформить покупку квартиры:

1. Обязательно регистрируйте договор у нотариуса. При этом вам придется заплатить пошлину, но зато вы получите подстраховку.

2. В договоре указывайте реальную стоимость квартиры. Опять же – нотариальная пошлина обойдется вам дороже, но зато вам проще будет вернуть денежные средства, если сделка не состоится.

3. Если вы обратились в агентство, то в договоре нужно обязательно прописать, кто за что отвечает – особенно при возникновении кризисных ситуаций.

4. Если вы вносите залог, оформите это документально. Однако обязательно пропишите, что это именно залог, а не аванс. Залог считается вашей собственностью, и вы, скорее всего, сможете его вернуть, если сделка будет расторгнута. Аванс же вашей собственностью уже не считается и может быть расценен как оплата работы агента.

5. Документально нужно оформить и выписку проживающих в квартире лиц. Кроме того, необходимо получить согласие на сделку супруга или супруги, если продавец состоит в браке, а также составить согласие родителей или попечителей на выписку детей.

Возмещение налога при покупке квартиры

Покупая квартиру, вы можете рассчитывать на так называемый налоговый вычет. То есть, по сути, вы можете вернуть себе часть денег, заплаченных за квартиру. Однако для этого вы должны быть официально трудоустроены и платить подоходный налог 13%.

В статье 220 Налогового Кодекса РФ можно найти подробную информацию об условиях и особенностях налогового вычета, а также о возмещении налога при покупке квартиры. Так, в частности, вы должны понимать, что государство сможет вам компенсировать не всю сумму, а только 13% от стоимости. При этом есть и ограничение – не больше 2 миллионов рублей. То есть, если вы купили квартиру за 4 млн. рублей, вернут вам только 13% от 2 млн. – 260 тысяч рублей. И вернут не сразу, а просто уменьшат так называемую налогооблагаемую базу: вы не будете платить подоходный налог до тех пор, пока возмещаемая сумма не станет равной 13% от стоимости квартиры (максимум – 260 тысяч рублей).

При покупке квартиры в ипотеку к максимальной сумме еще добавляются проценты по кредиту. Возмещение налога при покупке квартиры – еще один плюс в пользу того, чтобы указывать в договоре реальную стоимость квартиры.

Чтобы получить имущественный налоговой вычет, нужно подать заявление в налоговую службу и приложить документы, подтверждающие ваше право собственности. Правом на налоговый вычет можно воспользоваться только один раз.