Как правильно купить дом?

Многие мечтают о покупке дома. Конечно, что может быть лучше для житья-бытья с семьей, ни вечно топающих и шумящих соседей, ни кто не затопит, много места, ну больше чем в квартире по крайней мере, участок, пусть не большой, у кого как, но все равно есть. В общем плюсов много. Хотя есть и минусы, главным из которых является расположение. Как правило многие из вновь строящихся домов, таунхаусов и коттеджных поселков располагаются в пригороде, т.е. тут сразу проблемы со школой, садиком для детей, как возить, значительно большие затраты времени на дорогу на работу и обратно. Расходы по содержанию дома - намного ниже чем на квартиру такой же площади. Подумайте какова будет коммунальная плата за квартиру площадью в 150-200 кв.м., могу вас заверить - на дом намного меньше. Экономия достигается путем автономии, как правило отопление не центральное, а газовый котел, где ты сам регулируешь какую температуру тебе надо, да и газ дешевле, горячая вода, так же от котла, электроэнергия - в пригороде дешевле чем в городе. Итак взвесив все за и против, на семейном совете вы решили что будете покупать или строить дом. Надо приступать к поиску.Можно конечно найти дом уже построенный в хорошем месте, но стоимость такого дома будет соответствующая, да и приобретать уже построенный дом - не всегда удобная идея. Во-первых - дороже, во-вторых - его строил кто-то для себя, по своему проекту, как ему надо, а не как это надо твоей семье. Если это типовой уже построенный дом в коттеджном поселке, то он уже с ремонтом, который придется переделывать, а, значит и дополнительные затраты. Есть вариант приобрести земельный участок в строящемся коттеджном поселке, возводимом застройщиком. Как правило это получается самый экономичный вариант строительства собственного дома. Можно конечно просто купить земельный участок и строить дом самому, но строительство - дело довольно хлопотное, и скорее всего получится все равно дороже чем это сделает застройщик, у которого и техника, и рабочая сила, и материалы. Итак решили что будите приобретать земельный участок в будущем коттеджном поселке, нашли место где будет такой поселок, ознакомились у застройщика с условиями оплаты, планом размещения участков, наконец выбрали участок, где будет находится ваш дом. Что дальше?

А дальше идет этап проверки документов и оформления сделки. Можно обратиться в агентство недвижимости, еще на этапе подбора дома или участка, но это все равно не избавит от необходимости проверки документов самостоятельно, потому что у агенства тоже цель - продать и получить комиссионные. Бывают идеальные варианты когда все оформлено, все согласовано - тогда все просто:

1. Составляете договор купли продажи участка и дома (если он есть). Здесь момент, есть две формы заключения такого договора: простая письменная и нотариальная. Вторая более гарантированная, т.к. нотариус дополнительно делает юридическую экспертизу всех документов, но и более хлопотная - необходимо ехать к нотариусу по месту нахождения участка и дома, стоять в очереди, нести нотариальные расходы;

2. Подписываете Акт приема передачи участка и дома (если он уже построен);

3. Сдаете в регистрирующие органы.

4. Через 30 дней получаете свидетельства о регистрации (одно, если только земельный участок, или два, если земельный участок и дом).

5. Если дома нет, то застройщик может предложить заключить вам договор подряда на строительство дома, он регистрации не подлежит, либо вступить в ЖСК - схема менее надежная, но имеет место быть.

Также необходимо сразу выяснить вопрос с коммуникациями - газ, вода, канализация, электроэнергия. Газ - должны быть согласования с соответствующими службами на возможность подключения к газопроводу. Вода - должно быть либо согласование с соответствующими местными органами и организациями на подключение к центральным сетям водоснабжения, либо в ситуационном плане место размещения водонапорной башни (или она уже должна быть построена) для водоснабжения, второй вариант более экономичный, если организовать все правильно. Электроэнергия - должно быть согласование от соответствующих энергослужб и строительство ТП на поселок. Канализация - если центральная, то согласование на водоотведение, если индивидуальна на каждый дом - то готовься к выгребной яме и ассенизатору, если локальная на поселок (ка правило сейчас делают локальные очистные с использованием биохимикатов разложения), то готовься к общим расходам по эксплуатации очистных.

Но это идеальная схема, как правило, если все оформлено, все размежевано и согласовано - участки и дома совсем не дешевы.

На сегодняшний момент в пригородных зонах чаще всего бывают земельные выделения под подобные коттеджные поселки в виде СНТ или ДНТ. В чем разница, и отличия от предыдущей идеальной схемы, а так же в чем опасность и как себя уберечь от проблем в последствии.

Разница очень проста - категория земель и целевое использование земельного участка. Если в идеальном варианте категория земли - земли поселения (населенных пунктов) и целевое использование - строительство индивидуального жилого дома, то в СНТ и ДНТ, категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, и, как правило целевое использование земельного участка - ведение личного подсобного хозяйства. Разница между СНТ (садового некоммерческого товарищества) и ДНТ (дачного некоммерческого товарищества) в том, что согласно Закона О Садовых огородных и дачных некоммерческих объединениях граждан, садовые участки выделяются гражданам для ведения личного подсобного хозяйства с правом строительства жилого дома, но без регистрации по месту жительства в нем, а дачные участки предоставляются гражданам для ведения личного подсобного хозяйства с правом строительства жилого дома и регистрацией по месту жительства в нем. Поэтому все таки ДНТ - более надежное мероприятие чем СНТ, хотя на практике, не смотря на то что по Закону в СНТ не регистрируют по месту жительства (не прописывают), местные поселковые власти регистрируют (прописывают) в жилых расположенных на территории СНТ, т.к. они сами заинтересованы в том, что бы это были не просто огороды, а жилые дома, т.к. это обеспечивает дополнительный приток населения в их муниципалитет.

Если ты присмотрел участок в СНТ или ДНТ, то необходимо:

1. Проверить документы на землееотведение. Это может быть постановление (решение) соответствующего местного органа на выделение земельного участка соответствующему СНТ или ДНТ, лучше если это будет свидетельство о праве собственности с соответствующим кадастровым планом и кадастровым номером на весь земельный надел СНТ или ДНТ, такое свидетельство получается на основании вышеуказанного решения или постановления, после проведения соответствующих размежевательных работ. Может быть и совсем хорошая ситуация если СНТ (ДНТ) уже произвело размежевание на отдельные участки и получило кадастровые номера на каждый участок - можно заключать договор купли продажи на участок. Если межевания участков еще не было, то оформление будет путем приема в СНТ (ДНТ), выдачей членской книжки, тогда готовься к оформлению самостоятельно - вызов межевателей, согласование границ с соседями, регистрация - в принципе ни чего сложного, но время, денег много не требует. Встречаются варианты что на этапе выделения и продажи участки не размежеваны, но в процессе строительства, застройщик-организатор СНТ (ДНТ) сами централизованно проведут межевание всех участков и выдадут вам свидетельства о праве собственности, тогда придется делать нотариальную доверенность на представителя застройщика на оформление участка. Не помешало бы сходить в местную администрацию и выяснить там информацию о планируемом коттеджном поселке, о подключение к газу, канализации, электроэнергии, воде. Сравнить полученную информацию с информацией застройщика. Попросить показать документы, если таковые имеются о согласованиях на подключение, хотя по практике, на этапе выделения земельных участков, согласований ни каких нет, их и быть не может, т.к. не ясно, что подключать, сколько домов, какие мощности необходимы и т.д., может один человек купит весь надел и построит себе там усадьбу.

Поэтому оценивать тебе, и принимать решение тоже тебе. На мой взгляд лучше взять немного дороже, но что бы СНТ (ДНТ) организовывала компания-застройщик уже имеющая опыт в строительстве в твоем регионе, а не просто кучка мужиков - решили, договорили, давайте - довольно опасно, они могут и не пропасть, но дело до конца не довести, и будет твой участок садовым до конца дней.

Отнесись ко всему более чем серьезно, не попадайся просто на рекламу, проверь документы сам или, еще лучше - попроси знакомого юриста, которому доверяешь посмотреть все, собери как можно больше информации об объекте из проверенных источников. Кстати администрации тоже надо не совсем доверять, т.к. главы администраций меняются, время идет, но в расчет принимать надо.