Как застраховать себя от мошенничества на рынке недвижимости?

Постоянный рост цен на рынке недвижимости Украины приводит к тому, что многие непорядочные люди делают куплю-продажу недвижимости своим основным заработком. Случается даже, что под вывеской серьезного агентства недвижимости осуществляется деятельность, которая предусмотрена ст. 190 действующего Уголовного кодекса Украины – «Мошенничество». Как отличить такое агентство от агентства, реально предоставляющего услуги на рынке недвижимости?

Идеального рецепта в данной ситуации, конечно, нет, но можно предложить ряд советов, которые помогут вам минимизировать риски при осуществлении купли-продажи недвижимости.

Любой бизнес, в том числе и на рынке недвижимости, ставит своей целью – получение прибыли, поэтому стоит с осторожностью относиться к агентству, которое говорит о предоставлении услуг на рынке недвижимости бесплатно. Аргументация может быть разной, например, вам могут сказать о том, что информация о продаже вашей квартиры будет бесплатно размещена в базе данных недвижимости. Но хорошо ли это? Вы бесплатно предоставили информацию о реальной недвижимости за реальные деньги не получив взамен никаких реальных обязательств со стороны агентства. Подобная информация на рынке недвижимости стоит денег, которые агентство будет зарабатывать, предоставляя эту информацию покупателям. А что с этого приобретаете вы? Практика показывает, что, в данной ситуации, ничего кроме головной боли и бесконечных звонков вы не приобретете.

Приходя в агентство недвижимости, предоставляя информацию о своей недвижимости и получая какую-либо информацию взамен, вы вступаете с ним в двухсторонние правоотношения. Каждая сторона при этом имеет определенные права и приобретает определенные обязанности. Для того, чтобы четко определить права и обязанности сторон, чтобы избежать их неправильного толкования и перекручивания, сторонам необходимо составить договор. Подписывая договор, вы для агентства переходите из категории посторонних физ.лиц в категорию клиентов.

Договоры между клиентом и агентством недвижимости могут иметь вид договора об оказании услуг, договора комиссии, договора поручения и т.д. Как правило, любое агентство имеет пакет, разработанных заранее, так называемых, «типовых договоров». Часто, в таком договоре, агентство имеет одни права, а клиент – одни обязанности, что не соответствует действующему в Украине законодательству. Поэтому, если вам и предоставили на подпись «типовой договор», это не означает, что вы его обязаны подписывать. В данной ситуации, вы должны внимательно изучить предоставленный агентством договор, составить протокол разногласий, урегулировать разногласия с агентством, внести изменения в договор, и только после этого его можно подписывать.

Если вы профессиональный юрист, то у вас не возникнет проблем с подписанием такого договора, который вас полностью устроит. Если же юриспруденция для вас – просто слово на букву «Ю», то на этапе подписания договора с агентством недвижимости, вам не обойтись без квалифицированной правовой помощи. Обратитесь в юридическую фирму или к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Кстати, критерием серьезности агентства по недвижимости является наличие в штате юристов (или наличие договора о предоставлении юридических услуг с серьезной юридической фирмой), которые вас проконсультируют, помогут внести изменения в договор с учетом персонально ваших интересов и примут участие в подписании договора.

Подписывая договор с агентством недвижимости, обратите внимание на его организационно-правовую форму. Под вывеской агентства недвижимости может скрываться как физическое лицо-предприниматель, так и юридическое лицо (частное предприятие, общество с ограниченной ответственностью, акционерное общество и т.д.). Организационно-правовая форма агентства недвижимости может дать информацию о его степени ответственности по гражданско-правовым договорам.

Выбирая агентство недвижимости, не доверяйте суждениям посторонних людей, серьезно относитесь только к своим наблюдениям и суждениям людей, которым вы доверяете. От вашей наблюдательности многое зависит. Имейте в виду, основной работой агентства недвижимости является профессиональный сбор и систематизация информации, иными словами, аналитическая работа. Поэтому уважающее себя агентство должно обладать соответствующими техническими и коммуникационными возможностями и иметь штат специалистов-аналитиков. Если этого в выбранном вами агентстве не наблюдается – поищите лучше другое агентство.

На сегодняшний день на рынке недвижимости владельцы квартир часто сталкиваются с непрофессиональным и небрежным отношением со стороны многочисленных агентств недвижимости и риелтеров. При этом часто возникают ситуации, когда за фактически не предоставленные услуги, владельцы недвижимости вынуждены оплачивать непорядочным агентствам и агентам - риелтерам процент от стоимости реализованной недвижимости по договорам о предоставлении информационных услуг, договорам комиссии, договорам поручения и т.д. Часто возникает ситуация, когда клиент обращается в агентство недвижимости и поручает ему подыскать подходящую квартиру, например 2-х комнатную, в определенном районе города, за определенную сумму. В ответ на такие, в общем-то понятные условия, клиент получает предложения посмотреть 1-комнатную квартиру, 4-х комнатную квартиру, 2-х комнатную в другом конце города или в два раза дороже. После предоставления таких услуг, у клиента возникает естественное чувство поменять агента по недвижимости или начинать искать подходящую квартиру самостоятельно. Другая часто встречающаяся ситуация возникает, когда агентством найдена квартира, услуги агентства оплачены, а квартира оказывается «проблемной». О существовании «проблем» клиент узнает уже у нотариуса при подписании договора купли-продажи, при перерегистрации права собственности в БТИ или в суде. Список «проблем» с недвижимостью может быть длинным – это может быть и наличие ареста квартиры, и наличие прописанных третьих лиц, выписать и выселить которых можно только по решению суда, и наличие больших долгов по коммунальным платежам, и отсутствие согласия супруга при заключении купли-продажи квартиры и т.п. Третья часто встречающаяся ситуация возникает, когда недобросовестный продавец, берет задаток у нескольких покупателей, продает одному из покупателей, другим покупателям задаток не возвращает и пропадает. В данной ситуации страдают все участники, «счастливый» покупатель получает квартиру, которая может стать предметом судебного спора с перспективой признания сделки недействительной, «несчастливые» покупатели получают туманную перспективу возврата задатка в далеком будущем. В подобных ситуациях можно говорить о невыполнении существенных условий договора, о непредоставлении или предоставлении ненадлежащим образом услуг агентством недвижимости. Имея в данной ситуации грамотно составленный договор, клиент может получить обратно со стороны агентства стоимость не предоставленных или предоставленных ненадлежащим образом услуг. Уважающее себя агентство никогда не опустится до взыскания клиентом стоимости таких услуг в судебном порядке. Подобную антирекламу никакая реклама не пересилит.

Подытоживая вышесказанное, можно порекомендовать вам обращаться в агентство недвижимости, которое в состоянии предоставить правдивую, полную, проверенную информацию, обезопасить клиента от приобретения «проблемной» недвижимости, оказать квалифицированную юридическую помощь, предоставить защиту от мошенничества и нести ответственность по гражданско-правовым договорам.

У вас может возникнуть вопрос, откуда такой пессимизм в оценке ситуации на рынке недвижимости? А это не пессимизм, а реальные случаи из жизни, с которыми мы, как юристы сталкиваемся каждый день. И желание что-либо изменить в лучшую сторону, предостеречь и помочь – послужило причиной написания данной статьи. Но в любом случае, право думать, анализировать и принимать решения остается за вами.