Случается так, что у частного дома есть сразу несколько собственников (как правило, два). Получается, что две семьи живут под одной крышей, но по закону каждой из них принадлежит только половина.
Можно ли в таком случае продать половину дома? И как это сделать правильно, не нарушив какой-нибудь хитрой статьи закона?
Во-первых, продавая свою часть дома, имейте в виду, что вместе с Вашими соседями Вы владеете помещением на правах общей долевой собственности.
Что это означает для Вас как продавца половины дома? То же самое, что и для владельца комнаты в коммуналке! Другими словами, первоочередное право на покупку Вашей части дома имеют соседи, проживающие пока еще вместе с Вами под одной крышей.
Поэтому, если решение о продаже части дома уже принято, обязательно отправьте заказное письмо с предложением купить половину дома своим соседям (как бы глупо это не звучало). Кстати, копию этого письма и квитанцию, подтверждающую тот факт, что письмо было соседями получено, нужно обязательно сохранить.
В письме указываете конкретную сумму, которую Вы планируете выручить от продажи своей части дома. После этого вариантов развития событий может быть три:
- соседи дают согласие на покупку части дома;
- они отказываются от такого приобретения в письменном виде;
- вообще никак не реагируют на письмо.
В последнем случае Вам достаточно просто подождать ровно месяц с момента получения соседями письма, чтобы со спокойной совестью выставлять свою часть дома на продажу (размещать объявления, обращаться к риэлторам и т.д.).
И не забудьте, что продавать свою половину по цене меньшей, чем было указано в письме соседу, Вы уже не имеете права (в большую сторону стоимость менять можно).
Необходимые для продажи документы
Как и при продаже целого дома, у Вас на руках должны находиться документы, подтверждающие право на собственность Вашей части дома, а также части земельного участка, прилегающего к дому. Без этих документов (особенно без первого) продать половину дома законным путем будет крайне сложно.
Обратите внимание! Земельный участок вполне может быть и не приватизирован. При этом его целевое назначение должно звучать как «строительство и содержание жилого дома». В этом случае продается именно часть дома, после чего новый владелец регистрирует право собственности в БТИ и получает право на приватизацию своего земельного участка.
Что делать, если половина дома не выделена в документах?
Такая ситуация встречается сплошь и рядом. Например, бабушка завещала двум своим обожаемым внукам домик под Киевом вместе со всеми сараями, огородами, погребами и т.д. Получается, что каждый из наследников владеет 50% этого дома условно (это еще называется «идеальными долями», так как границы между ними являются абстрактными).
Если один из внуков решил свою долю продать, то свои 50% ему придется выделять в натуре. В этом случае в документе будет четко обозначено количество продаваемых квадратных метров и указаны границы «своего» и «чужого». Без такого узаконенного разделения вряд ли кто-то согласится на покупку доли в частном доме...
Кроме, разумеется, второго собственника.
Проще всего, конечно, в этом случае, просто продать дом целиком и поделить вырученные от продажи деньги пополам. Но ситуации в жизни случаются всякие. Бывает, что речь идет именно о продаже своей половины дома. И по-хорошему договориться со вторым собственником не получается: он не хочет ни покупать Вашу долю, ни продавать дом.
Как производится выделение долей в натуре?
Делается такое выделение двумя способами:
1) Через суд
Владелец, который настроился на продажу своей доли, подает в суд исковое заявление. Обычно суд назначает строительно-техническую экспертизу, в результате которой дом и придомовую территорию можно более-менее честно поделить пополам.
Экспертиза предоставляет суду несколько вариантов на выбор, один из которых и будет утвержден. При этом у Вас есть законное право не соглашаться с таким решением, обжаловать его и назначать другую экспертизу.
Вариант, с которым Вы согласились, передается в БТИ. На основании него Вам (и Вашему совладельцу) обязаны выдать новый техпаспорт.
2) Договориться со вторым владельцем
Обычно оба владельца идут к нотариусу и там заключают договор, где прописывается порядок пользования домом. Этот способ менее затратен и не так хлопотен, как предыдущий, но украинцы прибегают к нему крайне редко. Наверное, потому, что продажа долей недвижимости редко обходится без скандалов...
Если такое выделение доли по каким-то причинам невозможно, один из совладельцев имеет право на денежную компенсацию от другого.
Госакт и кадастровый номер
На приусадебный участок, который есть возле каждого частного дома, до 2002 года выдавали госакты без кадастрового номера. Нюанс заключается в том, Вы вполне можете продать свою часть дома без госакта (то есть, если земля не приватизирована и данный документ по этой причине вообще не выдавался).
А вот с приватизированной землей, но без кадастрового номера участка – продать часть дома не получится (только получить в наследство). Так что перед продажей половины дома кадастровый номер нужно получить обязательно (он уникален для каждого участка). Это что-то вроде ИНН для физического лица – именно по кадастровому номеру и выясняется месторасположение земельного участка.
Как получить кадастровый номер?
- С помощью «заказанных» геодезистов получаем техническую документацию на земельный участок, которую передаем в Земресурсы;
- Пишем заявление в Земресурсы с просьбой присвоить участку кадастровый номер;
- Получаем кадастровый номер.
Процедура получения номера в теории должна занимать около месяца. На практике же она растягивается на полгода и даже дольше...
Есть еще один способ решить эту ситуацию проще и быстрей. Если другие соседи не возражают, можно дом оформить в БТИ как многоквартирный: «квартира №1», «квартира №2».
И после этого уже продавать свою часть как отдельную квартиру – без кадастрового номера и госакта. Но учтите, что в этом случае придется оформлять под «многоквартирный дом» всех его владельцев. Одна часть дома не может считаться квартирой, если оставшаяся числится как «доля в частном доме».
Все вышеперечисленное – это только часть нюансов, которые могут возникнуть при продаже половины частного дома. И как правило, без грамотного юриста эту процедуру довести до победного конца удается считанным единицам...
АКТУАЛЬНОЕ ВИДЕО
Комментарии
RSS лента комментариев этой записи