Наша эпопея по приобретению квартиры на вторичном рынке входит в решающую фазу. Мы обсудили с продавцом все детали, собрали необходимые документы. Теперь предстоит самый важный шаг – сделка. Именно в этот момент, согласно закону, квартира перестанет быть собственностью продавца и перейдет к покупателю.
Нотариус: зачем он?
Еще не так давно все сделки с недвижимостью требовали непременного оформления у нотариуса. Но затем гражданское законодательство было реформировано – обязательное нотариальное удостоверение оставлено для некоторых видов сделок, а по всем остальным стала возможна безнотариальная (простая письменная, ППФ) форма. В число таковых вошла и купля-продажа квартир – договор можно заключить в ППФ, он будет иметь такую же юридическую силу.
Правда, тот факт, что граждане могут обойтись без нотариуса, вовсе не означает, что они должны без него обходиться – иными словами, при желании можно заключить сделку купли-продажи и в нотариальной форме. «Именно эту форму рекомендуется выбрать, если одна из сторон является лицом преклонного возраста либо имеются сомнения в способности человека понимать значение своих действий, — говорит Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по юридическим вопросам. – В соответствии с «Основами законодательства о нотариате» нотариус выясняет дееспособность граждан – иными словами, такое удостоверение сделки дает дополнительные гарантии того, что другая сторона понимала значение своих действий».
«Если вы сомневаетесь в порядочности партнера по сделке, лучше обратиться к нотариусу – он как минимум засвидетельствует, что обе стороны находились «в ясном уме и твердой памяти», — категорична Ирина Наумова, директор по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость». – Если партнер изменит планы, он вполне может подать в суд, где станет утверждать, что в тот момент был болен или очень пьян».
Кто напишет
Договор купли-продажи надо составить, причем юридически грамотно. Если обратиться за помощью к нотариусу – он займется и этим. А если предпочтение отдано ППФ? Несмотря на бодрое название, эта форма вовсе не такая простая, существует масса нюансов, при несоблюдении которых в регистрации откажут. Так что потребен «писарь», знающий запросы регистрирующих органов. Где такого искать?
Ответ прост: в агентствах недвижимости. Они работают на данном рынке и прекрасно знают, что нужно органам Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (ФРС). Также можно обратиться в специализированные юридические консультации и даже... к нотариусам. Последние, конечно, начнут предлагать заключить нотариальный договор (их доход тут несоизмеримо выше), но если вы категорически заявите, что требуется только написать — и точка, трудящиеся нотариата, кряхтя, согласятся.
И о деньгах. Нотариальный договор, говорит И. Наумова, стоит не менее 1-1,5% от цены квартиры, указанной в договоре. Услуги специалиста, привлекаемого для составления ППФ, – порядка 1,5-2 тыс. руб. вне зависимости от стоимости жилья.
Что должно быть в договоре
Принцип «доверяй, но проверяй» еще никто не отменял. Несмотря на то, что мы поручаем составить договор профессионалам, их действия надо контролировать. Вот пункты, которые обязательно должны быть в договоре. Прежде всего, конечно, данные о сторонах сделки, включающие в себя, помимо ФИО, даты рождения и реквизиты паспортов. Что понятно: в России более 2 млн Смирновых и 1,5 млн Ивановых, и если просто написать, мол, квартиру покупает Сергей Петрович Иванов, претендентов найдется немало... Но есть и требования, кажущиеся не очень обоснованными, – например, обязательное указание пола. Как ни странно, без «муж.» или «жен.» ФРС договор не зарегистрирует.
Следующее – данные об объекте недвижимости. Тут имеются в виду не только адрес и сведения о размерах (площадь в столько-то квадратных метров), но и реквизиты документов, на основании которых нынешний собственник (т.е. продавец) владеет данным имуществом. Далее – цена. При отсутствии этой информации договор считается незаключенным. По необходимости могут быть также указаны срок и порядок расчетов – какая сумма уже внесена, какая будет выплачена после государственной регистрации.
Есть еще несколько моментов – формально необязательных, однако крайне желательных. Как известно, имуществом, приобретенным в браке, человек имеет право распоряжаться только с согласия супруга(и). Если же данных о второй половине нет, то и согласие давать некому. Но! Несмотря ни на что, лучше добиться внесения в договор пункта о том, что продавец подтверждает, что в браке не состоит. Впоследствии, если супруга все-таки отыщется и начнет требовать вернуть квартиру, вы получаете против продавца мощный рычаг давления: он сообщил о себе неверную информацию. Для суда пригодится. По той же причине стоит добиться пункта о том, что продавец подтверждает, что квартира свободна от арестов, иных обременений и прав третьих лиц.
Регистрация – где, как и сколько
После составления договора мы отправляемся в банк для закладки денег (эту процедуру мы уже описали подробно). А после – на регистрацию. Это самый важный этап сделки. С точки зрения закона все, о чем стороны договаривались ранее, было лишь предварительными соглашениями. И именно регистрация их «цементирует» – после нее у квартиры появляется новый собственник.
Регистрацией занимается специально созданный орган – уже упомянутая ФРС. В Москве у нее около полутора десятков приемных, обращаться можно в любую. От заявителя требуется пакет правильно оформленных документов и квитанция об оплате госпошлины – для частных лиц ее размер составляет 1 тыс. руб. Срок проведения регистрации установлен законом – месяц со дня приема документов.
Не очень приятной особенностью офисов ФРС является наличие очередей и вообще нервная обстановка. Чтобы избежать подобной «радости», можно нанять специалистов. На них потребуется оформить доверенность (заверяется у нотариуса, стоит до 1 тыс. руб.). Стоимость услуг «толкача» — от 3-4 тыс. руб. (частник) до 10-13 тыс. (сотрудник специализированной юридической фирмы).
...После того как зарегистрированные документы из ФРС получены, остается последний шаг: получить квартиру физически, то есть взять у продавца ключи и подписать с ним передаточные акты. Об этом – в следующий раз. В рамках рассказа об этапах приобретения квартиры на вторичном рынке мы подошли к теме налогов. Строго говоря, назвать предмет сегодняшнего разговора «шагом» (то есть действием, совершаемым в рамках сделки в строго определенный момент) нельзя. Но вопрос этот, без сомнения, интересен покупателям.
О гуманности наших законов
Разговоры о том, как несовершенны и несправедливы российские законы, уже стали общим местом. Хотим вступиться за Отечество: по крайней мере в обсуждаемом вопросе законодательство очень дружелюбно, ведь при покупке недвижимости платить что-то государству не нужно. Не считать же серьезной тратой сумму в 1 тыс. руб., предусмотренную в виде госпошлины при регистрации сделки!
Между тем такие правила по мировым меркам – исключение, в других странах все иначе. В частности, напоминает Татьяна Пикунова, юрист агентства Great reality, в Турции существует налог на покупку недвижимости – 3% от стоимости. Есть еще гербовый сбор (0,5%), а также расходы при получении ТАПУ (документ о праве собственности) – 500-1500 евро. Испанский налог на передачу собственности меняется в зависимости от региона и составляет 3,5-7% от стоимости объекта. В Канаде действуют два налога: федеральный (7%) и провинциальный (4-8%). Размер налога в Великобритании – 1-4%. Во Франции траты составляют около 7% цены недвижимости. В Греции общая сумма налогов при покупке составляет 10-16%. В общем, это тот самый случай, когда можно без всякого ерничества порадоваться, что мы живем в такой прекрасной стране – России...
Об очень затратном контроле
Справедливости ради отметим, что подобным вегетарианством власти отличались не всегда. Налогов на покупку не было и прежде, зато в начале уходящего десятилетия действовал закон о госконтроле за крупными расходами. Налоговики вполне могли задать человеку, купившему нечто очень дорогостоящее (и недвижимость в этом ряду занимает, понятно, первое место) вопрос: на какие средства? Касалось это в основном тех граждан, чьи официальные доходы и расходы очень уж расходились.
Закон, введенный в 2000-м, просуществовал года три, а потом его без шума отменили. Причина – крайняя неэффективность: один из руководителей Федеральной налоговой службы как-то признался, что каждая проверка приносила государству... 10 копеек. То есть если поделить суммы, доначисленные в бюджет по итогам проверок, собственно на общее количество проверенных сделок, получалась как раз названная «астрономическая» сумма. Разговоры о том, что надо бы данный закон возродить, идут постоянно – сегодня, правда, они объясняются не столько фискальными, сколько антикоррупционными соображениями. Что ж, поживем – увидим...
Налоговые вычеты
Теперь поговорим о вещах не гипотетических, а самых что ни на есть реальных – например, возможности для покупателя сэкономить 260 тыс. руб., а в некоторых случаях и больше. Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик вправе получить вычет на суммы, истраченные на строительство либо приобретение жилья.
Важно учитывать, что:
- вычет предоставляется только один раз в жизни; - размер вычета – 13% от суммы фактически произведенных расходов, но не более чем от 2 млн руб. Траты, разумеется, должны быть документально подтверждены. То есть если предъявляет договор купли-продажи на 1,5 млн – вычет на столько и будет. А от 5 млн – лишь на 2 млн руб.; - речь идет не о возврате налогов на данную сумму, а только о сокращении на нее налогооблагаемой базы. Физические лица платят подоходный налог в размере 13%, так что возврат составит 260 тыс. руб. Но есть приятная деталь. Если квартира или дом куплены в ипотеку, из-под налогов можно вывести еще и все проценты, выплачиваемые по кредиту. Их максимальный размер законом не ограничен; - вычет можно «выбирать» сколь угодно долго. Если в нынешнем году вы заработали только 800 тыс. руб. – оставшиеся «льготные» 1,2 млн перейдут на следующий год. Осталось и там? Не беда – продолжим и дальше.
«Технически получение налогового вычета оформляется так, — говорит Вера Ларионова, руководитель компании «CENTURY 21 Ваш квартирный вопрос». – Покупатель представляет в налоговый орган договор купли-продажи недвижимости и расписку о получении денег от продавца, а затем пишет соответствующее заявление. Ему будут предложены на выбор две возможности: либо не платить подоходный налог со своей зарплаты, пока его сумма не достигнет 260 тыс., либо ежемесячно получать на расчетный счет в банке сумму, равную 13% от зарплаты. То есть покупатель должен работать и получать белую зарплату, причем ее размеры должны быть таковы, чтобы он успел получить всю сумму до ухода на пенсию».
Проблемы «миллионеров»
Во многих договорах купли-продажи квартир стоит цена 990 тыс. руб. – хотя и неспециалисту ясно, что, например, в Москве этого просто не может быть. Почему же участники рынка используют столь странную цифру? Ответ можно найти все в той же ст. 220 НК РФ. Там сказано, что человек, владевший недвижимым имуществом менее трех лет, должен при его продаже заплатить 13%-й налог с суммы, превышающей 1 млн руб. Так что сумма до миллиона в договоре – это своего рода «защитная реакция»: продавцы со «стажем» менее трех лет убегают от налогов. Однако и покупателю не стоит чувствовать себя в безопасности. Согласившись подписать такой документ, человек становится соучастником уголовного преступления – уклонения от уплаты налогов. Главный виновник, безусловно, продавец – но и в соучастии нет ничего хорошего, тут светит судимость и если не отсидка, то крупный штраф.
Кроме того, согласно гражданскому законодательству, в случае расторжения договора стороны могут быть возвращены в изначальное состояние: один получает назад свою квартиру, другой – выплаченные деньги. «Выплаченным» считается то, что указано в договоре, то есть 1 млн руб. Методы защиты, предлагаемые иногда риелторами, иначе как детским садом не назовешь: например, оформляются отдельно договор купли-продажи и соглашение о «неотъемлемых улучшениях, произведенных в квартире». Само жилье за 1 млн — и мраморные полы, золотые ручки и паркет ценных пород дерева за 3 млн. От такой юридической конструкции опытный прокурор не оставит камня на камне.
Мораль (для покупателя) здесь одна – как бы контрагент ни просил о занижении цены в договоре, соглашаться не стоит. Лучше поискать другой вариант. Или предложить продавцу чуть больше денег в счет налогов, которые ему придется заплатить. Собственное спокойствие – дороже. После того как сделка купли-продажи заключена и зарегистрирована, возникает несколько противоречивая ситуация: у недвижимости появился новый хозяин (покупатель), но на деле ее еще контролирует прежний (продавец). Чтобы де-факто привести в соответствие с де-юре, нам предстоит последний шаг – встретиться на квартире для ее передачи новому владельцу.
Эта процедура знаменует два важных момента, иногда участниками рынка до конца не осознаваемых. Во-первых, продавец перестает нести всякую ответственность за сохранность и состояние недвижимого имущества. Элементарный пример: произошла авария – потекли батареи, засорилась канализация, отвалилась лепнина с потолка. Если это произошло до передачи, виноват продавец – он хозяйничал в квартире в это время. Если после – все риски уже лежат на покупателе. Во-вторых, после передачи продавец уже не может входить в квартиру без разрешения нового собственника. На практике, конечно, бывает иначе: стороны могут договориться, что прежний хозяин заедет через недельку и увезет остающийся старенький диванчик. Но все это чревато конфликтами – забрав диванчик, человек забудет запереть дверь, в жилище проникнут воры... В общем, здесь лучше действовать строго по закону: квартира теперь моя, и вы, дорогой друг, можете попасть в нее только в моем присутствии.
Сроки: на усмотрение сторон
Законодательство ничего не говорит о том, когда должна быть произведена передача. «Все условия, в том числе сроки, стороны определяют самостоятельно, в законе прямых указаний нет, — отмечает Татьяна Пикунова, юрист агентства недвижимости Great reality. – Помещение может быть передано в любой момент, как до, так и после проведения полного взаиморасчета, государственной регистрации договора купли-продажи».
Речь, таким образом, идет о сложившихся на рынке традициях, и они таковы: обычно жилье освобождается в течение месяца после госрегистрации. Но бывают и исключения – в обе стороны. «Если квартира юридически и физически свободна, передача может произойти в течение одного дня после регистрации, — говорит Александр Крюков, руководитель компании «CENTURY 21 Дом». – При альтернативных сделках срок освобождения иногда растягивается на два-три месяца». В общем, вопрос этот лучше оговорить заранее и внести в договор купли-продажи – чтобы избежать недоразумений.
Поторопим медлительных
Ситуация, когда ты распоряжаешься чужим имуществом и несешь за него ответственность, с точки зрения автора в высшей степени некомфортна – из нее надо выбираться как можно скорее. К сожалению, большинство людей думают иначе: по словам риелторов, часто огромной проблемой становится «выкурить» продавца – люди склонны тянуть время, причем даже не по злому умыслу, а из лени. Для борьбы с подобным окаянством известен хороший прием: нужно задержать некую не очень большую (по меркам рынка недвижимости, разумеется) сумму – скажем, 50 тыс. руб. В договоре купли-продажи прописываем, что эти деньги обязательно будут выплачены – но в момент передачи квартиры. На подавляющее большинство продавцов это действует великолепно: убегают, пользуясь выражением О'Генри, впереди собственного визга.
В более сложных случаях (забыли внести подобное условие в договор купли-продажи, или продавец настолько занят, что даже 50 тыс. руб. ему не надо) приходится действовать официальными способами. «Если покупатель зарегистрировал право собственности и заплатил деньги (в подтверждение чего имеет расписку), он является полноправным собственником жилья и может выселить продавца самостоятельно, — говорит Александр Мальцев, генеральный директор компании «CENTURY 21 ЗАПАД». — Для этого нужно зарегистрироваться по новому адресу, оформить на себя финансово-лицевой счет в бухгалтерии ЕИРЦ, а затем можно обращаться в милицию за помощью в физическом вселении. Также, опираясь на ст. 398 ГК, можно подать на продавца в суд, требуя компенсацию за оплату съемной квартиры».
В каком виде?
Продавая недвижимость, собственники, естественно, всячески стремятся придать ей «товарный вид», для чего делают ремонты, устанавливают красивые кухни, обставляют мебелью. И порой обещают покупателям, что все это великолепие (в том числе мебель) входит в цену. Но после продажи настроение меняется: вложенных денег становится жаль. Автору приходилось видеть квартиры с выдранными электророзетками (мотивировка: они не «родные», я сам устанавливал их за свои деньги). Знакомые риелторы рассказывали леденящие душу истории о срезанных батареях отопления (квартира передавалась летом). Объяснение все то же.
Что делать в подобных случаях? Прежде всего, конечно, посмотреть, что записано в договоре купли-продажи: обязательство о передаче мебели должно быть зафиксировано. Если упоминаний не имеется, то оставить гарнитур или нет – вопрос доброй воли и честности хозяина, а подобные материи, как известно, правовыми актами не регламентируются. Но одна вещь в законодательстве все же оговорена: квартира должна передаваться «в пригодном для жизни состоянии». Эта формулировка подразумевает наличие тех же розеток, батарей и мойки на кухне. То есть если ты, мил друг, настолько жаден, что хочешь увезти установленные тобой розетки – воля твоя. Но наличествовать они должны – стало быть, ставь на место снятые тобой «муниципальные». То же с кухней. Гарнитур (если обязательство не записано в договоре) увози, но мойка и плита должны быть.
Передаточный акт
При передаче квартиры стороны сделки подписывают особый документ – передаточный акт. По форме это простая бумага, написанная (можно и от руки) продавцом и покупателем и подписанная ими. Законом не предусмотрено ни официальной регистрации, ни красивых штампов-печатей, что ведет к тому, что участники сделки относятся к этому документу несерьезно. А зря: передаточный акт – вещь очень важная.
Прежде всего, напоминает Т. Пикунова, согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ, этот акт является неотъемлемой частью договора купли-продажи, без него договор считается не исполненным. Покупателю стоит помнить, что при последующих сделках с данной квартирой акт приема-передачи будет необходим как неотъемлемая часть правоустанавливающих документов.
Второй момент – в передаточном акте либо подтверждается полное исполнение сторонами своих обязательств по договору, либо фиксируются имеющиеся взаимные претензии. То есть все вопросы, упомянутые в предыдущей главе (если согласия по ним достичь не удалось), продавец и покупатель записывают в этом документе – для последующего внесудебного или судебного выяснения отношений.