Московская недвижимость ждёт перемен: прогнозы рынка

В первом квартале 2012 года рынок недвижимости Москвы и России в целом продемонстрировал умеренную динамику. Цены в основном остались неизменными. Произошло лишь незначительное повышение цен на самые ликвидные и интересные объекты, а также на квартиры в новостройках, строительство которых идёт по запланированному графику. Прирост долларового индекса цен объясняется в большей степени укреплением рубля за первые три месяца года, чем трендом к подорожанию недвижимости. Зато во многом воплотился в жизнь тезис: имеет место быть рост по объемам, а не по ценам. Как доказательство — все рекорды бьет число сделок на вторичном рынке. Снижение объемов строительства жилья закончилось и наметилось его восстановление.

Следует отметить, что состояние рынка недвижимости на сегодняшний день рано называть активизацией. Более уместен термин стабилизация или консолидация. Ведь с одной стороны, дно прошлого кризиса пройдено, а с другой ещё существует достаточно факторов нестабильности, позволяющих покупателям, продавцам или инвесторам действовать решительно. К ним относятся:

сложный макроэкономический фон,
непонятная ситуация с курсом валют,
неопределенность в социально-экономической политике с приходом нового Президенте России,
непонятные маневры в налоговой системе,
сложные перспективы для развития бизнеса,
прогнозирование личных доходов,
неоднозначная ситуация с ипотекой и многое другое.

В частности, тот или иной тренд, а так же начало движения цен вверх и вниз, можно ожидать при возникновении определенности хотя бы по нескольким из этих факторов. Но пока стоимость жилья будет скорее стоять на месте в пределах пару процентов, то есть в состоянии неустойчивого равновесия, которое было достигнуто рынком в 2011 году. Существует высокая вероятность того, что новые тренды на рынке недвижимости можно ожидать сразу после формирования Президентом новой команды и декларирования принципов социально-экономической и налоговой политики и политики в строительной сфере. К тому же, в любой момент рынок может быть выбит из равновесия потрясениями макроэкономического характера.

Недавнее стремительное падение курса рубля привело к изменению тенденций на рынке недвижимости Москвы. К примеру, с января по апрель рубль укреплялся, а долларовые цены прибавляли по 1-2% за месяц. А за последний месяц долларовый индекс стоимости жилья потерял около 1,5%. А так как рынок недвижимости столицы продолжает оставаться бивалютным, то о результатах такой валютной турбулентности относительно стоимости квартир можно будет судить только через пару месяцев (когда цены стабилизируются). Следует сказать, что в мае курс рубля снизился примерно с 29,2 до 33,7 руб./дол.

Цены большей части столичных квартир номинированы в рублях, а в ситуации, быстрого подорожания доллара у продавцов такой рублевой недвижимости появляется непреодолимый соблазн привязать цену к американской валюте. Одновременно аппетиты владельцев квартир сталкиваются с ограниченной платежеспособностью покупателей. Поэтому в начале валютной нестабильности средние цены в рублях немного выросли, а коррекция цен в долларах оказалась меньше, чем снижение курса. Истина находится где-то посередине — между падающим долларовым индексом цен на жилье и подросшим рублевым индексом. По прогнозам экспертов, окончательные ответ на вопрос величины подорожания квадратного метра станет известен примерно через несколько месяцев, когда ситуация на рынке стабилизируется.

В целом, дальнейшая ситуация на рынке недвижимости Москвы зависит о того, на сколько тяжелым будет теперешний этап кризиса. Зачастую, от умеренной нестабильности на финансовых рынках недвижимость только выигрывает. Прыжки курсов валют и фондовых индексов привлекают профессиональных биржевых игроков, а простых граждан заставляют активно вкладывать сбережения в жильё с целью сбережения капитала от обесценивания. Но глобальный катаклизм, такой, как кризис 2008 года всё равно затронет все сферы экономики, в том числе и рынок недвижимости.

К валютным колебаниям в любом случае следует относиться спокойно. Ни в коем случае не паниковать и не скупать резко подорожавшую иностранную валюту. Ведь за последние 12 лет рубль гуляет вокруг отметки 30 руб./дол. В свои лучшие годы он укреплялся до 23, а в худшие опускался до 36. Но с 2000 года колебание курса рубля относительно доллара ни разу не превысило 20%. Да и вряд ли превысит в скором будущем, ведь это чревато политической напряженностью и проблемами с торговым балансом. К слову сказать, инструментом регулирования курса являются резервы Центрального Банка, а их сейчас у Российского ЦБ более чем достаточно.

Так же, по мнению эксперта, в ближайшее время можно ожидать «отскока» рубля до 31-32 за доллар. А в целом, до конца 2012 года, рубль, скорее всего, будет колебаться в районе 30 руб./дол.