Как правильно выбрать дом старой постройки

Когда нет возможности приобрести жилплощадь в новостройке, мы обращаем внимание на квадратные метры в домах более солидного возраста (старой постройкой принято считать здания, возведенные два десятка лет назад и ранее). В целом этот вариант не так и плох: по крайней мере вы застрахованы от соседей, массово принявшихся делать ремонт и перепланировку, по причине которых можно забыть о спокойной жизни на ближайшие несколько месяцев. Вдобавок бывает и так, что в новостройках первого года эксплуатации обнаруживаются ризного рода огрехи и проблемы – результат ошибок архитекторов, планировщиков, дизайнеров, строителей и всех прочих, кто был причастен к возведению здания.

С другой стороны, когда речь идет о старом здании, нужно учитывать, что ранее были в ходу совершенно другие стандарты строительства. Применялись иные материалы при застройке и в отделке, а если речь идет о зданиях, построенных в годы тотального дефицита всех мыслимых товаров и материалов, то можно столкнуться с самыми немыслимыми проблемами. Тогда был иной подход к планировке, так что квартиры зачастую имеют много проходных комнат, либо крохотные спальни, либо в них немалую часть площади занимают какие-нибудь закутки и кладовки.

Словом, выбирая новое жилье в домах старой постройки, нужно обращать внимание на массу дополнительных факторов. Понятно дело, что придираться к пропорциям и геометрии углов особого смысла не имеет. Больше внимания стоит уделить оценке внешнего вида здания, придирчиво изучить состояние коммуникаций, заранее выяснить фронт предполагаемых работ по замене или дополнению каких-либо элементов.

Если речь идет не о квартире, а о частном доме, то стандартная площадь здания, которое подойдет для проживания семьи, – порядка 80 квадратных метров. В таком доме домочадцы сумеют разместиться с комфортом, и при этом площадь не потребует чрезмерных усилий при уборке и непомерных затрат на отопление. Общая площадь получается примерно в полтора раза больше, чем бывает в стандартных трехкомнатных квартирах. А дом дает больше простора при планировке: можно даже сделать отдельный вход к тому времени, как дети подрастут и обзаведутся собственными семьями.

В любом случае необходимо внимательно изучить местность и дом снаружи. Только после того, как осмотрены почва, крыша и стены, можно интересоваться планировкой жилища – если, конечно, увиденное при наружном осмотре вас устроит.

Обычно большинство домов, особенно шлаколитых, имеют либо трещины, либо следы их нейтрализации. Если фасады отделаны пенопластом или сайдингом, то, ясное дело, обнаружить трещины не удастся. Разумеется, само по себе наличие трещин или следов их заделки – еще не криминал. Возможно, следы давние, полученные вследствие естественной усадки фундамента. Такие «шрамы» не представляют опасности, лишь нуждаются в заделке. А вот если в относительно новом доме по облицовке идут трещины – это признак того, что здание дает усадку и подобные следы вполне могут появляться и дальше. Разумеется, конечный итог может быть весьма плачевен.

Необходимо выяснить, на каком грунте возведено здание и как близко к поверхности располагаются подпочвенные воды. Если дом находится неподалеку от водоема или если поблизости проводятся какие-либо работы (к примеру, строится метро) – то вполне вероятно, что слои грунта будут смещаться, и влага проникнет в подвалы домов. Поэтому нужно изучить и их состояние: в случае, когда грунтовые воды залегают близко, весной и осенью в подвалах скапливается вода. Летом она высыхает, так что в это время не получится определить, подтапливается ли территория. Бывает и так, что рядом стоят два дома, и при этом в подвалах одного воды по колено, а в другом сухо.

Теоретически для решения этой проблемы власти должны устанавливать дренажные системы, но по факту это происходит далеко не всегда и не везде.

Если речь идет не о квартире, а о собственном доме с участком, то стоит помнить, что расположенные близко к поверхности грунтовые воды не позволят приживаться некоторым видам растений. Поинтересуйтесь наличием погреба: если он отсутствует, то вполне вероятно, что причиной этому явились как раз близкие грунтовые воды. На такой земле часто невозможно соорудить дренажную выгребную яму, поскольку она почти мгновенно заполняется водой.

Далее нужно внимательно изучить состояние стен. Большинство зданий, что были возведены в середине-конце прошлого века, использовали шлаколитую технологию. По периметру сооружалась опалубка в соответствии с высотой стен, в нее заливали шлакобетон, а после высыхания состава каркас снимали. Иногда на фасадах таких домов видны следы опалубок. Эти здания хорошо хранят тепло зимой, а летом там царит приятная прохлада. Стены крепки и долговечны, а уход за фасадом недорог, но все равно необходим. Вдобавок этот материал не является экологичным, содержит соединения серы и извести.

Другим вариантом являются дома, сложенные из кирпича. Этот материал всегда считался одним из самых лучших для возведения жилых зданий. Кирпичные постройки очень прочны и долговечны, им не страшны усадки, они стойки к внешним воздействиям. За фасадом не требуется ухода, материал экологичен и предполагает долгий срок службы. Однако у него высокая теплопроводность, так что возможны значительные потери тепла. Цена на дома из кирпича и квартиры в них всегда выше, чем на здания, при постройке которых использовались другие материалы.

В восьмидесятых годах и далее невероятно популярным стало строительство из шлакоблока. Получались прочные и крепкие здания, рассчитанные на долгий прок службы. Однако чтобы в такой квартире было уютно, потребуется хорошенько утеплить жилище. В противном случае в доме будет довольно холодно зимой и достаточно жарко летом.

Саманные дома, построенные из смеси соломы и глины, сейчас уже почти не встречаются: это постройки, наиболее характерные для первой половины минувшего века. Однако если речь идет о доме в сельской местности, то вам вполне могут предложить подобный вариант. Здание будет требовать ежегодной побелки, однако главная проблема даже не в этом. По существу, саманный дом, построенный сорок-пятьдесят лет назад, уже ни к чему не пригоден и может быть разве что довеском к участку под застройку. Если вы ищете дом, в котором будет жить ваша семья, – не тратьте зря деньги на этот вариант. Да, это дом из экологически чистого материала, который будет хорошо хранить прохладу летом и тепло – зимой, недорог в уходе и обслуживании, но это непрочная конструкция. Не говоря уже о том, что не может быть и речи о каких-либо перепланировках или хотя бы ремонтных работах в таком здании: конструкция слишком хрупкая.

Сегодня можно встретить саманные дома, обложенные кирпичной кладкой или плиткой. Этот вариант можно рассматривать как жизнеспособный, однако он в конечном итоге тоже скорее будет доставлять лишние хлопоты, чем приносить радость и служить надежным пристанищем вашей семье.

Изыщите возможность изучить крышу внутри и снаружи, сходите на чердак. Состояние обрешетки и стропил покажут, надежна ли кровля, не будет ли отсюда распространяться влага или посторонние запахи.

Обратите внимание на наличие и состояние коммуникаций.

Самое пристальное внимание уделите документам. На этом этапе можете заручиться помощью юриста или риэлтора. Если речь идет o частном доме, то понадобятся такие документы:

бумаги, подтверждающие права собственности на здание;
техпаспорт здания, содержащий поэтажные планы всех строений, что находятся на участке;
техпаспорт на домостроение;
документы, в которых зафиксированo правo собственности на участок;
выписка из домовой книги.

Чтобы совершить сделку по покупке дома, понадобятся:

• свидетельства на землю и дом;
• кадастровый план участка;
• справка из земельного комитетa, в которой определена нормативная стоимость участка;
• справка из БТИ o нормативной стоимости жилого здания;
• справка из налоговой о том, что отсутствует задолженность (эту бумагу выдает нотариус);
• согласие супруги или супруга продавца и покупателя на совершение сделки по покупке / продаже дома с участком (эту справку также оформит нотариус).