Необходимые знания для покупки недвижимости за границей

Если Вы хотите купить дом, коттедж , квартиру за границей

Зарубежный сегмент рынка недвижимости в последние три года становится все популярнее среди наших граждан, поэтому и офисы профильных девелоперов растут как грибы. Импортная недвижимость привлекает соотечественников в первую очередь своей выгодностью:

• цены на дома и участки, в том числе в столицах и курортных местностях, сравнимы с ценами на отечественную недвижимость, а то и ниже;
• рентабельность, как правило, стабильна (по крайней мере, в странах, наименее пострадавших от кризиса);
• в заграничных банках украинцам порой проще получить кредит на покупку недвижимости, да еще и под более выгодный процент,
• можно выбрать страну с подходящим климатом, уровнем жизни и менталитетом.

 

В каких странах покупать недвижимость

Как показах опрос посетителей V Международной выставки «Недвижимость за рубежом» (Киев, осень 2009 гола), им наиболее интересны Испания, Кипр, Италия, Болгария, Хорватия, Франция, Греция, Чехия, ОАЭ и Черногория. То есть страны с перспективой получения вида на жительство, дополнительных льгот при открытии виз, а также те, в которых легче всего начать собственный бизнес.

Первенство Испании вполне объяснимо, ведь из-за кризиса иены на недвижимость в этой стране уменьшились почти на 10%, а в больших городах — приблизительно на 7%. Впрочем, выбор страны для покупки недвижимости процесс обоюдный: страна, вернее, ее государственные органы тоже «выбирают» себе приезжих налогоплательщиков, причем в некоторых случаях очень придирчиво. Поэтому покупателю следует приготовиться к тому, что, приобретая зарубежную недвижимость, придется пройти определенного рода смотрины.

Стран, в которых иностранцам трудно купить недвижимость, — единицы. Это так называемые государства-изгои. В остальных же существуют ограничения, которые можно разделить на две группы:

• градостроительные нормы, действующие в том или ином регионе страны или на всей ее территории,
• законы, ограничивающие приобретение недвижимости зарубежными покупателями.

Градостроительные нормы зачастую касаются не только тех, кто собирается строить дом на приобретенном участке, но и тех, кто покупает готовое жилье на первичном или вторичном рынке, особенно в прибрежных районах. Недавно, например, все средиземноморские страны приняли Конвенцию о сохранении облика побережья, которая предполагает определенные ограничения застройки.

Законы, ограничивающие или запрещающие покупку земли иностранцами, касаются, как правило, физических лиц. Обойти эти нормативные акты можно, зарегистрировав в нужной стране юридическое лицо и оформив покупку на него. Такие законы, в частности, действуют в Таиланде, Черногории и Чехии. В некоторых странах существуют определенные квоты на количество заключенных иностранцами сделок с недвижимостью (Швейцария) или на площади, принадлежащие иностранцам (Турция). Так, следуя законодательству, в 2009 году Кабинет министров Турции запретил иностранцам покупать недвижимость в таких городах, как Мардин, Килис и Хатай, после того как объем благоустроенных земельных участков, приобретенных в этих городах жителями других стран, превысил 10%.

 

Факторы, влияющие на выбор недвижимости

Хотя при покупке участка или дома в других странах речь, как правило, идет не об основном, а о дополнительном жилье или просто об имуществе, выбирать объект нужно особенно тщательно, ведь впору растеряться от калейдоскопа географических названий, экзотических валют и климатических зон.

Мотивы приобретения зарубежной недвижимости в каждом случае свои, но почти всегда сочетают в себе две крайности:

• хладнокровно просчитанную инвестицию в недвижимость;
• воплощение романтической мечты о доме, хижине, бунгало и т. д. в одном из экзотических мест.

Впрочем, на любой холодный расчет подспудно влияют укоренившиеся в сознании стереотипы, а всякое воплощение юношеских грез происходит в рамках финансовых возможностей покупателя. Однако участки или лома за границей выбирают, не только исходя из инвестиционной выгодности и локализации объекта в стране мечты. Понравившийся дом в полюбившейся стране может быстро разонравиться, когда покупатель услышит о местных налогах или размере комиссионных.

Выбирая участок или дом в другой стране, украинский покупатель вынужден не столько оперировать привычным соотношением цены и качества, сколько учитывать несколько важных факторов. Речь идет не только о законодательных ограничениях для иностранцев, но и о степени суровости визового режима для украинцев, времени, затрачиваемом на покупку и ее оформление, лояльности местных банков (при необходимости взять кредит), возможности получить вид на жительство, а также вести собственный бизнес. Учитывая

Все перечисленное, объект недвижимости может утратить свою привлекательность для отправившихся в заграничный шоп-тур.

 

Оформление недвижимости за границей

Оформление покупки участка или дома во многих странах схоже, отличаются только суммы обязательных платежей и налогов, а также сроки оформления и регистрации. Аля многих покупателей количество усилий, времени и денег, затраченных на оформление сделки, играет если не решающую, то одну из главных ролей при выборе страны для второго дома. В Египте, например, чтобы оформить покупку участка или дома, понадобятся лишь загранпаспорт и два часа времени, а в странах Европы, на Кипре и в Доминиканской республике оформление недвижимости займет от одного до трех месяцев.

Алгоритм сделки, как правило, один и тот же:

• заключение предварительного договора и внесение задатка;
• подписание договора купли-продажи и выплата оставшейся суммы

Размер задатка в разных стра­нах отличается: в США это, как правило, 1—5% от суммы сдел­ки, в странах Западной Европы — от 2 000 евро до 10 %, в Болгарии — от 1000 евро.

дополнительные расходы при покупке и оформлении недвижи­мости зависят от особенностей рын­ка конкретной страны. Речь идет об уплате налогов и сборов, а так­же об оплате услуг посредников. Хотя зарубежную недвижимость по­купают люди состоятельные, не все из них готовы к дополнительным расходам. Поэтому, выбирая объ­ект в той или иной стране, необхо­димо ознакомиться с существую­щими в ней порядками. Например, в Греции и Испании такие тра­ты могут составить 7—15 % стои­мости объекта, в Болгарии — око­ло 3%, а на Кипре — около 1%. В странах Западной Европы налоги на недвижимость достаточно высо­кие, тогда как в Болгарии и на Кип­ре ежегодные налоги составят менее 1 % стоимости квартиры. В Египте с 2010 года введен незначительный налог на недвижимость стоимостью более 100000 у. е., который состав­ляет от 6 у. е. в год.

Иногда сумма дополнительных расходов зависит от типа покупае­мого жилья. Например, во Франции, если речь идет о новостройке, услу­ги нотариуса, налоги и гербовый сбор в сумме составят не менее 2 %, а в слу­чае сделки на вторичном рынке — АО 7% стоимости. Услуги посредни­ка обойдутся еше в 4—5% от суммы сделки. В Италии, если нерезидент приобретает первичное жилье, все на­логи составляют 3 %, а в других слу­чаях — 11 % от суммы сделки. Работа риелтора оценивается там в 3—6% суммы, указанной в договоре.

Впрочем, в некоторых странах ус­луги риелторов оплачивает продавец. Речь идет о сделках с недвижимостью в Болгарии, Испании, Черногории, Турции, на Кипре, иногда — в США и Финляндии. В других странах по­средникам зачастую платит покупа­тель, а размер комиссии, как правило, составляет до 6 %.

Получение визы — то, с чего на­чинается путешествие в большинство стран мира, и то, что может стать на­стоящей проблемой для украинских граждан. Покупка объекта недвижи­мости иностранцем далеко не всег­да автоматически делает лояльными к нему соответствующие власти и по­сольства. Поэтому визовый режим может влиять на выбор страны укра­инскими любителями зарубежной недвижимости и в известной степени регулировать их аппетиты.

Во многих странах, впрочем, по­купка недвижимости позволяет претендовать на многоразовую въезд­ную визу (мультивизу). Как правило, наличие недвижимости не явля­ется основанием для получения вида на жительство (ВНЖ), но, тем не менее, может стать хорошим ар­гументом при ходатайстве о таком статусе. Самая простая и быстрая процедура получения ВНЖ для вла­дельцев недвижимости предусмот­рена в Турции, Китае и на Кипре.

 

Зарубежные рассрочка и кредит

Возможность получить кредит на приобретение недвижимости или воспользоваться рассрочкой — не­маловажный, а в отдельных ситуа­циях решающий фактор при выбо­ре страны для нового дома. Более того, в ряде стран сделать это про­ще, чем на родине, да и процентные ставки по ипотечным кредитам зна­чительно ниже украинских.

С одной стороны, рассрочка удоб­нее кредитования, ведь от покупа­теля могут потребовать максимум загранпаспорт и справку о доходе. С другой стороны, рассрочка редко предоставляется более чем на 3 года, поэтому по сравнению с выплатами процентов по кредитам ежемесяч­но придется платить большую сум­му. Кроме того, покупая участок или

дом за рубежом в рассрочку, покупа­тель получает возможность распоря­жаться объектом по своему усмотре­нию в лучшем случае после выплаты большей части долга, тогда как в слу­чае ипотеки можно компенсировать выплаты банку, сдав объект в аренду.

В Болгарии, например, трудно получить кредит, зато здесь развита система рассрочек. Стандартная схе­ма такова: 10 % — первоначальный взнос, 30% выплачиваются в течение 9 месяцев, а выплату 60% можно распределить на 5—10 лет. Турецкие застройщики охотно предоставляют покупателям из Украины беспроцент­ную рассрочку на строящийся объ­ект, но она, как правило, ограничена датой окончания строительства.

Условия ипотечного кредитования , как и другие нюансы покупки недви­жимости, в каждой стране свои. Одна из наиболее лояльных стран по отно­шению к украинскому заемщику — Испания. В ней можно рассчитывать на кредит в размере 50—70% от оце­ночной стоимости недвижимости, ко­торый выдается на 10—30 лет под 5,4—5,5% годовых, причем с возмож­ностью досрочного погашения долга без каких-либо штрафных санкций.

На Кипре ссуду могут дать на 60—70% от рыночной стои­мости объекта недвижимости при ставке 5,5—7 % на срок до 15 лет. Во Франции, особенно если речь идет о покупке недвижимости на стадии строительства, нерезиден­ты могут получить кредит в размере 70% от суммы сделки на 20—25 лет. Ставка может быть фиксирован­ной (4,9—5,5 %) или плавающей (действующая европейская меж­банковская ставка 4,66%, к кото­рой добавляется комиссия банка — 1,2—1,6 % от суммы долга в год).

В Турции ипотечные программы для нерезидентов распространяются

только на участки и лома не старше 20 лет, расположенные в городской черте Алании, Анталии, Стамбула, Бодрума, Датчи, Дидима, Кушадасы, Муглы, Фетхие и Махмутлара. Можно взять ссуду в размере 60% от оце­ночной стоимости выбранного объ­екта при фиксированной ставке 7,8—8,4% годовых (в зависимости от валюты) на срок 5—20 лет.

В Германии ипотечный кредит иностранцу дают только при усло­вии, что он постоянно прожива­ет, работает или ведет свой бизнес на территории Европейского сою­за либо уже обзавелся там недви­жимостью, пригодной для залого­вого обеспечения. В Греции заявку на ипотеку примут, только если га­рантом будет гражданин этой стра­ны. Минимальны шансы на полу­чение украинцами ссуды в Италии, а банки Египта и вовсе предпочита­ют не иметь дела с иностранцами.

Оформляя ипотечный кредит за границей, скорее всего, придет­ся оплатить оценку недвижимости (приблизительно 1 % от ее стоимо­сти). Кроме того, банки почти всег­да просят застраховать жизнь заемщика на весь срок кредитования.

 

Посол по недвижимости

Посредник, предоставляющий услуги при покупке и оформлении недвижи­мости за границей, нужен не простой. В этом деле компания-новичок или маленькое, ограниченное в ресурсах агентство могут не только не помочь, но и навредить. Ведь в этих фактичес­ки международных сделках должны участвовать специально подготовлен­ные сотрудники: риелторы, специали­зирующиеся на зарубежных сделках юристы, а также консультанты и ана­литики, способные оценить инвести­ционную привлекательность объекта.

Как правило, полный штат необ­ходимых сотрудников есть у крупных компаний, которые занимаются про­дажей и покупкой зарубежной недви­жимости. Если речь идет о конкрет­ной стране, подойдет агентство, давно и успешно работающее на ее рынке. Далеко ходить не надо — в стране открыты представительства многих крупных девелоперов, занимающихся строительством курортной недвижи­мости в на Кипре, в Египте, Болгарии, Доминиканской республике, Турции, Греции и Испания. Покупатель, об­ратившийся непосредственно к девелоперу, получит максимально ка­чественные услуги и не будет платить агентствам-посредникам.

 

Страны и их особенности

Совершая какие-либо операции с не­движимостью или земельными участками за рубежом, надо быть гото­вым к местному колориту в виде спе­цифических локальных ограничений. Например, в Бодруме (регион Турции) существует определенный стандарт за­стройки — белые фасады и определен­ный стиль архитектуры, который нельзя менять. Такие же ограничения действу­ют и на одном из Канарских островов.

В Болгарии могут пресечь украин­ский строительный размах: площадь дома привязана к площади участка и не может превышать определен­ный процент. К тому же в этой стра­не существуют два отдельных права собственности — на землю и недви­жимость, которая на ней расположе­на. Жилье может купить любой, а вот земля будет принадлежать только ре­зидентам. В Европе развито местное самоуправление, а это значит, что где-нибудь во французской глубинке местные жители могут не дать согласия на возведение дома в стиле, кото­рый придется им не по вкусу.

Но самые жесткие ограничения су­ществуют в Швейцарии: там нерези­дентам страны во многих кантонах нельзя иметь «второй дом». То есть, покупая швейцарское жилье, надо быть готовым к тому, что вы приобре­таете основной дом, в котором долж­ны проживать постоянно. Кроме того, продажа жилья иностранцам проис­ходит по квотам, которых в год выда­ется около 1 600 на всю страну, — пра­вительство распределяет их между кантонами. Существуют ограниче­ния и на площадь недвижимости, по­купаемой нерезидентами, невзирая на их материальное и общественное положение: максимальная площадь участка — 100 м2, а площадь самого дома не может превышать 350 м2.

Чтобы перечисленные нюан­сы не обнаруживались в процессе, а то и после покупки объекта, надо пользоваться услугами профессио­нальных агентств и компаний, в штате которых работают квалифицирован­ные юристы, консультанты и аналити­ки, имеющие большой опыт и совер­шившие не одну куплю-продажу.

  Размеры налогов и сборов на покупку недвижимости

 

                                                      СТРАНА НАЛОГИ. СБОРЫ

Болгария 2,9-4,41 %

Германия 5,5-6,5 %

Испания 7,5-10%

Финляндия 4.1%

Франция 2-7%

Италия До 11%

Чехия —

Черногория 430—630 евро

Турция 4% +500-1 500 евро

Египет 315-370 евро+ 125 евро за каж­дые 100 м2

Кипр 3-8%,от 1,5 евро с каж­дых 1 000 евро, НДС- 15%

США 1,01-4%, иног­да платит продавец |

                      Средняя цена жилой недвижимости в разных странах

 

СТРАНА СТОИМОСТЬ 1 м2, у. е.

Англии 15500 Оценочно

США 14800

Япония 13 800

Швейцария 8300

ОАЭ 7100

Дания 6 500

Испания 5160

Германия 4200

Франция 3 900

Страны Прибалтики 3400

Португалия 2517

Чехия 2 500

Греция 2 244

Хорватия 2215

Кипр 2167

Венгрия 1875

Словакия 1725

Польша 1630

Египет 1500

Болгария 1487

Черногория 1300

Турция 1202

                      Поданным АН DEC Properly. На 2010 год

Чтобы приобрести недвижимость за границей, необходимы следую­щие документы:

• действующий загранпаспорт;
• регистрация в местных налого­вых органах с присвоенным индиви­дуальным кодом;
• в некоторых случаях — открытие счета в банке.

Для оформления ипотечного кре­дита на покупку недвижимости за­рубежные банки могут потребовать у заемщика-нерезидента:

• действующий загранпаспорт;
• справку с места работы о дохо­дах в свободной форме;
• ксерокопии документов о соб­ственности на Родине;
• рекомендательное письмо лю­бого украинского банка (не во всех странах);
• распечатку о движении средств на банковском счете;
• справку об уплате налогов за последний год;
• справку о долгах и непогашен­ных кредитах.

В зависимости от страны и банка для оформления кредита могут пона­добиться дополнительные документы:

• копия свидетельства о браке или разводе (если таковое имеется);
• договор с работодателем или справка с указанием должности, зар­платы,
• продолжительности работы на данном месте;
• декларация о доходах за послед­нее время;
• подтверждение наличия на бан­ковских счетах определенной суммы;
• справка о том, что вы не находи­тесь в международном розыске.

Кроме того, возможно, придется заполнить анкету с вопросами лично­го характера (о возрасте, месте посто­янного проживания, роде деятель­ности, родственных связях и т.д.).

Вообще покупателю зарубежной недвижимости полезно иметь при себе документы, доказывающие его финансовую состоятельность и ле­гальное происхождение средств, на которые приобретается недви­жимость. Например, свидетельства о владении недвижимостью в любой стране мира, акциями, предприятия­ми или долями в них, а также выпис­ки с банковских счетов. Как правило, все документы должны быть переве­дены на государственный язык и заве­рены у местного нотариуса.