Подмосковье: где искать и как выбирать?

Земельные участки с деревьями, расположенные вблизи водоемов, а также окруженные лесным массивом — самые интересные и привлекательные в плане инвестирования. Но они же и самые сложные с точки зрения приобретения. Незнание законов, махинации продавцов или застройщиков территорий, обладающих уникальными характеристиками, могут в будущем стать причиной серьезных проблем при застройке этих земель.

Кстати, кроме юридических аспектов, есть еще много моментов, на которые покупателям нужно обратить внимание до того, как будет заключена сделка. Что это за моменты — разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Итак, наиболее завидные участки земли для строительства индивидуальных домов располагаются вблизи водоемов и в окружении лесов. По оценке экспертов компании Kaskad Family, доля рынка участков у воды составляет примерно 38%, а у леса – 56% от общего объема предложения загородного рынка недвижимости. Правда, Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», и Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи», считают, что участки у воды занимают всего 10-15% рынка, а лесные участки – 40-45%.

Расхождения в данных экспертов «по воде», скорее всего, связаны с тем, какие именно водоемы посчитаны, ведь кроме крупных водохранилищ на территории Московской области есть еще и реки, и озера, и пруды, которые тоже весьма интересны покупателям.

Самые «водные» места Подмосковья

Первые относительно современные поселки у большой воды появились в середине 1990-х годов на Дмитровском, Осташковском, Ярославском, Новорижском и Пятницком шоссе, а также на дальнем можайском направлении. Как отметила Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», сначала осваивалось Пятницкое шоссе в районе Истринского водохранилища и Дмитровка вблизи Клязьминского, потом Осташковское шоссе – район Терпигорьево и Чеверево и Ярославское – около деревни Степаньково. Позже стали присоединяться и другие территории за счет новых землеотводов.
Самое застраиваемое в последнее время и по этой же причине теряющее свою привлекательность – Истринское водохранилище. «Известно, что только за последние пять лет под коммерческую застройку отведено более 7 тысяч гектаров земли», – уточняет Игорь Заугольников, член правления RODEX GROUP.
А вот Можайское и Рузское водохранилища наиболее перспективны. Они самые чистые, вблизи отсутствуют крупные населенные пункты, мало застроенных территорий, но есть обширные охотничьи и лесные угодья.
Развитая инфраструктура Пироговского, Пестовского и Клязьминского водохранилищ привлекает внимание покупателей и инвесторов главным образом своими спортивно-развлекательные центрами. В этих местах можно прекрасно совместить комфортное проживание с рыбалкой, занятием яхтингом или другими видами спорта на воде.
Кроме крупных водоемов покупателей интересуют и те поселки, которые располагаются вблизи небольших озер и прудов, где есть возможность и покупаться, и половить рыбу. Один из таких поселков, который только выходит на рынок – это «Дом художника & Вернисаж», который позиционируется на рынке как дачный творческий поселок. Он строится в районе 80 км от МКАД Новорижского шоссе и предполагает не только продажу участков с обязательным подрядом на строительство (проекты на одноэтажные коттеджи от 110 до 180 кв.м предлагаются), но и самого дома для художников, где зодчие смогут работать над картинами и потом здесь же выставлять и продавать на местном вернисаже.
Компания Kaskad Family реализует загородный поселок Зыковский УездЪ, расположенный всего в 2 км от Истринского водохранилища. Также много водных объектов застройщика располагается на юге Подмосковья. «Коттеджный поселок бизнес-класса Берег FM находится в 37 км от МКАД по Каширскому шоссе, близ деревни Растуново на берегу реки Северки в удивительных по красоте заповедных местах, – рассказывает Борис Цыркин, генеральный директор семейства компаний Kaskad Family. – Река практически обнимает поселок с южной и восточной стороны».

Нюансы выбора участка у воды

В идеале каждый собственник земельного участка у водоема хотел бы, чтобы он располагался как можно ближе к воде, имел выход на набережную или пляж. Но в большинстве случаев такая застройка неосуществима: как напомнил Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», согласно Водному кодексу РФ в пределах допустимой близости к прибрежной зоне (до 150 м от водоохранной зоны) разрешается возводить дома только при соблюдении санитарных норм: коттеджи обязательно должны иметь центральное водоснабжение и канализацию.
А вот в прибрежной зоне, которая согласно все тому же кодексу, составляет не менее 50 м, строить вообще ничего нельзя. Эксперт предупредил, что девелоперы организованных коттеджных поселков, как правило, эти условия соблюдают. В частности, Игорь Заугольников (RODEX GROUP) рассказал, что поселки компании Сосновые берега и Золотые пески расположены непосредственно на берегу Можайского водохранилища, построены в соответствии с нормами, имеют все центральные коммуникации, оборудованные пляжи, яхт-клуб, детские и спортивные площадки. Но если домовладение приобретается у частных лиц, самовольно ведущих строительство, покупатель рискует когда-нибудь потерять свой дом.
В то же время оформить юридически дом, построенный в водоохранной зоне, все-таки возможно. «Если подводить в дом коммуникации поверху и возводить само строение из легких конструкций на ленточном фундаменте или бетонной плите, – рассказывает Дмитрий Таганов («ИНКОМ»), – то постройку можно зарегистрировать как движимое имущество, которое легко разобрать и перенести, ведь в этой зоне запрещено только капитальное строительство».
Так как юридическое сопровождение сделок с участками у воды требует специальных знаний, Василиса Баженова («Новые дачи») считает, что лучше всего доверить экспертизу документов по участку юристу, поскольку самому будет тяжело разобраться в огромном количестве регулирующих документов, ограничивающих возможности строительства и даже эксплуатации таких участков. Особенно это касается большой воды и земли первой линии.
В числе других подводных камней эксперт назвала подтопление участка весной, в том случае когда он расположен в пойме реки. Если покупатель осматривает участок в сухое время, то обязательно нужно обратить внимание на то, какие травы на нем растут. Если это сочные травы, такие как, например, осока, значит, высока вероятность, что эта земля заливается.

Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка» проиллюстрировал это утверждение случаем из практики: «Мы несколько лет присматривались к участку – почти четыре года, изучали, хотели приобрести его под застройку. Он выглядел очень привлекательно, с трех сторон его окружал изгиб реки. Основная проблема возможного проекта состояла в обустройстве санитарно-защитной зоны. В этом году весна немного запоздала, но таяние снегов вышло стремительным и дружным. И вот, когда все растаяло, мы поехали посмотреть ещё раз. И что же мы увидели? – наш участок оказался на треть затоплен водой! Из-за таяния снега вода в реке поднялась минимум на три метра. А раньше, в предыдущие годы, этого не наблюдалось. Пусть вода сошла быстрее, чем через неделю, но если бы там стоял дом, он был бы затоплен. Поэтому мой совет: обращайте внимание на возможный разлив воды и санитарно-защитные зоны».
Покупка участка на первой береговой линии также может вызвать разочарование: около ваших владений будут толпиться отдыхающие, и с этим придется мириться.
Еще важнейший момент, на который Дмитрий Котровский («Химки Групп») советует обращать внимание, – это технологии, которые использует застройщик при оборудовании территории у водоема. Если поселок расположен на ближней линии к водоему, то застройщику нужно реализовать работы по укреплению береговой линии, иначе пострадает и сам водоем, и жилье, построенное недалеко от берега.
Чистота водоема – тоже ответственный момент при выборе участка. Вряд ли кому захочется жить у источника, в котором купаться нельзя, а рыба дохнет. Поэтому Борис Цыркин (Kaskad Family) советует заблаговременно обратить внимание, нет ли поблизости производств, которые могли бы выливать в водоем промышленные отходы.

Поселки у леса: где их искать

Лесные участки – лакомое предложение на рынке загородной недвижимости. Однако, как отметила Василиса Баженова («Новые дачи»), участков с лесными деревьями прямо на их территории не так много, меньше, чем земель с водой, поскольку процедура перевода лесных хозяйств в участки под застройку довольно сложная. Основная часть предложения – это поселки, со всех сторон окруженные лесными массивами.
Большинство земель с настоящим лесом приходится на западное и северо-западное направления Подмосковья, и самая «лесная» трасса – это Рублево-Успенское шоссе. Борис Цыркин (Kaskad Family) уточнил, что деревья первой категории леса можно найти во многих элитных коттеджных поселках на Рублевке. Но леса принадлежат Гослесфонду и находятся под особой охраной. Чуть меньше их на новорижском направлении, однако и здесь можно отметить несколько полностью лесных поселков – это Лесные зори, Шервуд, Коровино.
Еще поселки с лесными деревьями расположены на Дмитровском, Ярославском, Ильинском, Киевском шоссе. Дмитрий Таганов («ИНКОМ») говорит, что сегодня в продажу предлагаются лесные и прилесные участки с разрешением под дачное строительство в таких поселках, как, например, Лесная слобода (12 км от МКАД по Киевскому шоссе) или Лосиный парк (16 км от МКАД по Ярославскому шоссе). А вот в поселках Пушкинский лес (32 км от МКАД по Ярославскому шоссе) или Домик в лесу (53 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) лесные участки имеют категорию «земли поселений» и предназначены для индивидуального жилищного строительства. Зачастую подобные проекты девелоперы позиционируют как экопоселки. Большинство из них в архитектуре используют европейский стиль шале и классические проекты из сруба или бруса.

Рекомендации для покупателя лесного участка

К покупке участка с лесными деревьями стоит подойти очень тщательно. Дмитрий Таганов («ИНКОМ») советует проверить, есть ли у девелопера документы на собственность на эту землю, каков ее статус, не относится ли она к Гослесфонду. Если, скажем, застройщик или продавец просто взял участок в аренду, то получить его в собственность покупатель никогда не сможет.
Все сделки с лесными массивами регулируются Лесным кодексом РФ, согласно которому участки леса запрещается продавать и покупать, однако возможно приобрести в аренду сроком до 49 лет. Борис Цыркин (Kaskad Family), добавил, что срок договора аренды соответствует сроку разрешенного использования лесов, предусмотренному лесохозяйственным регламентом. И по истечении данного срока арендатор имеет право заключить договор на новый срок.
Впрочем, на использование земельного участка, взятого в аренду, действуют свои ограничения. Например, запрет на массовое строительство, что делает такой участок нерентабельным для девелопера. Поэтому реализовать крупный проект, то есть построить организованный коттеджный поселок, можно только на участке, изъятом из лесного фонда. Однако процедура это сложная, требующая разрешения лесничества, положительной оценки экологической экспертизы и проч. «Этим объясняется и то, что в целом примеров изъятия участков из лесного фонда и перевода их в категорию под ИЖС единицы», - говорит Дмитрий Таганов (корпорация «ИНКОМ»).
Поэтому Василиса Баженова («Новые дачи») рекомендует внимательно изучить кадастровое свидетельство и выяснить, не открыты ли судебные дела по приобретаемым участкам. Бывают случаи, когда судебные разбирательства идут, но формально документы в порядке. И если решение суда будет не в пользу застройщика, умудрившегося незаконно перевести земли из одной категории в другую, то пострадает конечный покупатель. «Никак защитить свои права в этом случае невозможно», – предупреждает эксперт.
Очень важно, чтобы в документах на землю было прописано, что площадь под застройку дома свободна от деревьев, так как если на участке они имеются, то вырубка даже одного из них будет запрещена. «Если на лесном участке нет места под дом – и по документам там лесной массив, – говорит Дмитрий Котровский («Химки Групп»), – то со строительством дома могут возникнуть серьезные проблемы».
Совсем не лишним занятием станет изучение плана участка, так как часто в нем фиксируются запреты на вырубку определенных деревьев, и это может стать реальной проблемой при строительстве: покупателю не удастся спланировать положение и размер дома так, как ему этого хочется.
При выборе участка Дмитрий Котровский («Химки Групп») советует обратить внимание на надел, ближайший к лесному массиву, так как на рынке действует принцип: чем меньше соседей – тем домовладение ценится дороже. «Для российского потребителя тема приватности, уединенности продолжает оставаться актуальной, к тому же если за забором лес, то кажется, что он немножко твой собственный», – говорит эксперт.
Еще один фактор – удаленность от въездной группы, КПП (более шумно, ближе к дороге), хотя для некоторых покупателей близость к КПП, напротив, становится плюсом – присмотр за домом круглосуточный.
Ну а если вы благополучно приобрели участок с лесными деревьями – то не забывайте, что за ними необходимо постоянно ухаживать. В частности, Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», напомнила читателям www.metrinfo.ru, что несколько лет назад в Подмосковье была эпидемия короеда и многим собственникам пришлось под ноль вырубить на своих участках деревья. Сейчас эксперт советует покупателям обратить внимание на состояние самих деревьев и их возраст. Это позволит не только сохранить ценные посадки, но и стоимость домовладения в будущем.